Tanie mieszkania na wynajem od państwa mogą zrewolucjonizować polski rynek mieszkaniowy. Ceny mogą spaść, jednak nie dla wszystkich jest to dobra wiadomość. Powody do obaw mają szczególnie właściciele mieszkań na wynajem, którzy kupili je na kredyt.
Niedawno rząd zaprezentował założenia nowego programu mieszkaniowego – Mieszkanie plus. Kierunek obrany przez rządzących jest tym razem zupełnie inny, niż w przypadku powoli zbliżającego się do końca programu Mieszkanie dla Młodych. Rząd nie chce dokładać się do wkładu własnego kredytów, a stawia na zniwelowanie deficytu mieszkaniowego poprzez budowę naprawdę tanich czynszówek na wynajem, z możliwością dojścia do własności po 30 latach wynajmowania. Do tego ma dojść budowa systemu oszczędzania na wkład własny kredytów, w ramach kas oszczędnościowo – budowlanych.
Nowy program ma być skierowany do każdego, jednak w systemie zapisów na mieszkanie pod wynajem, premiowane będą rodziny z dziećmi i osoby o niższych dochodach (choć zostanie określony próg minimalnych dochodów, tak by najemca był w stanie się utrzymać i zapłacić czynsz najmu).
Czynsze za mieszkania od państwa mają być naprawdę bardzo konkurencyjne. Zgodnie z zapowiedziami chodzi o 10 do 20 zł/mkw. miesięcznie. To zdecydowanie taniej, niż wynoszą obecnie średnie stawki w najmie prywatnym. Przyjmując, że chodzi o górną granicę, a więc 20 zł/ mkw./ mies., z danych WGN wynika, że będzie to i tak o 55 proc. niżej, niż wynoszą obecnie średnie stawki w Warszawie (45 zł) i o 42 proc. w porównaniu do aktualnych cen z Krakowa i Wrocławia (35 zł).
Skąd tak niskie czynsze? Wg rządu ma to być możliwe dzięki niskim kosztom budowy takich mieszkań, nie przekraczających 3000 zł/ mwk., a to z kolei będzie do zrobienia, ponieważ czynszówki mają powstawać na gruntach skarbu państwa. Wbrew wypowiedziom niektórych przedstawicieli sektora deweloperskiego takie budowanie jest realne, o czym świadczą ceny mieszkań z rynku pierwotnego w mniejszych ośrodkach. Z danych WGN wynika, że często nie przekraczają one 3 tys. zł za metr.
Nowy program mieszkaniowy ma zbudować w Polsce rynek najmu instytucjonalnego z prawdziwego zdarzenia. Dotychczasowa próba, czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem, okazała się nietrafiona, głównie ze względu na niekonkurencyjne czynsze. W Polsce w mieszkaniach wynajmowanych żyje tylko kilka procent obywateli, jedną z przyczyn, oprócz generalnej niechęci do wynajmowania, są zbyt wysokie czynsze i to właśnie ma zmienić program rządowy.
Najważniejszy cel to ograniczenie deficytu mieszkaniowego, jednak na razie nic nie wiemy o skali nowego programu. Rząd póki co nie deklaruje żadnej konkretnej liczby mieszkań, które zamierza wybudować. Przyjmując jednak, że chodzi o liczbę rzeczywiście istotnie ograniczającą deficyt mieszkaniowy (szacowany obecnie na około 2 mln), a więc przynajmniej kilkaset tysięcy tanich czynszówek, wpływ na rynek najmu i szerzej – na rynek mieszkaniowy w ogóle – może być już znaczny. Pierwsze pilotażowe budynki miałyby powstać w 2018 roku, a program systemowo ma ruszyć w roku 2019.
Choć program zbiera na razie pozytywne recenzje, nie wszyscy mogą być zadowoleni. Przy rzeczywiście dużej skali taniego budownictwa czynszowego realne są spadki cen najmu na lokalnych rynkach, a tym samym cen mieszkań.
To oczywiście nie podoba się branży deweloperskiej, ale z pewnością nie spodoba się również właścicielom mieszkań kupionych na kredyt. Przy dużej przecenie takie osoby nie będą w stanie sprzedać swoich nieruchomości, tak by spłaci
zobowiązanie. Ten problem poznali już na własnej skórze ludzie, którzy kupowali mieszkania na górce cenowej z lat 2006 – 2008. Po krachu na rynku ich nieruchomości staniały nawet o kilkadziesiąt procent i często są obecnie mniej warte niż pozostały do spłacenia kredyt. Część takich właścicieli, nie mogąc zbyć mieszkania, ratuje się wynajmowaniem, ale nowy rządowy program może bardzo utrudnić im życie. Przy dużej liczbie tanich mieszkań pojawi się presja na spadki czynszów, co może oznaczać, że część lokali w obrocie prywatnym straci konkurencyjność. Zbyt niskie stawki nie pozwolą wynajmującym spłacać zobowiązania wobec banków, zwłaszcza jeśli zacznie się cykl podwyżek stóp procentowych.
Oczywiście ten czarny scenariusz będzie możliwy tylko w przypadku, gdy skala programu Mieszkanie Plus będzie duża, a na to – nawet jeśli istotnie tak będzie – potrzeba czasu. Jak już wspomnieliśmy – pierwsze państwowe czynszówki mają się pojawić najwcześniej za dwa lata.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
