Przed deweloperami bardzo poważna próba – okaże się na ile mocne podstawy ma obecny popyt. Hossa na rynku nowych mieszkań trwa już od dwóch lat, firmy pobijają rekordy sprzedaży, ale wkrótce wygaśnie główny motor popytu, czyli program MDM.

Od początku funkcjonowania programu, czyli w okresie od 1 stycznia 2014 roku do połowy tego roku, z pomocy państwa skorzystało 66 081 beneficjentów. Łączna kwota podpisanych umów kredytowych w ramach MDM wyniosła 11,5 mld zł, a suma dofinansowania wkładu własnego – ponad 1 648,17 mln zł.

Przypomnijmy, że już w marcu skończyły się środki w MDM z puli tegorocznej. W lipcu natomiast BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków na 2017 r. Wszystko to oznacza, że klienci mogli starać się o dopłaty dopiero na inwestycje z datą realizacji w 2018 r. Od stycznia odblokowana zostanie druga pula pieniędzy na 2017, ale wiele wskazuje na to, że i one szybko się skończą. Znów więc będą rezerwowane środki na rok kolejny – ostatni funkcjonowania MDM. W praktyce, przy szybkich rezerwacjach, program będzie już zakończony w 2017 roku.

Z raportu REAS wynika, że w III kw. 2016 liczba złożonych wniosków o dopłaty w MDM była niższa o 60 proc. kwartał do kwartału. Mimo to deweloperzy w największych 6 miastach sprzedali tylko o 6 proc. mieszań mniej. Tak więc efekt kończących się środków w MDM zdaje się na razie nie oddziaływać istotnie na popyt na mieszkania. Co więcej – jeśli taki wynik utrzyma się w obecnym kwartale – deweloperzy pobiją roczny rekord sprzedaży.

Czy to oznacza, że obawy o negatywny wpływ końca MDM na popyt mieszkaniowy są nieuzasadnione? Niekoniecznie. Prawdopodobnie realne odbicie braku MDM poznamy dopiero w kolejnych kwartałach. Należy pamiętać, że do marca były przyjmowane wnioski jeszcze o wypłaty na 2016, więc na pewno przynajmniej część inwestycji kupowanych w III kw. była finansowana także z tych pieniędzy.

Kolejne miesiące, w tym wyniki obecnego kwartału, pokażą na ile wysychające źródełko środków MDM uderzy w popyt. Działanie deweloperów zdaje się świadczyć o tym, że po dwóch latach koniunktury zdają sobie sprawę ze zbliżającego się końca bardzo dobrej passy. Zwalniają tempo inwestycji. W największych miastach badanych przez REAS po rekordowych 17,7 tys. nowych mieszkań w II kwartale, wprowadzili do sprzedaży o 20% mniej, czyli 14,2 tys. lokali.

Rodzi się pytanie – co po MDM? Choć popyt jest duży, to jak na siłę stymulantów obecnych w gospodarce (m.in. rekordowo niskie stopy procentowe) wcale nie jest on bardzo stabilny. Dlatego też próbują dostosować ofertę do zapotrzebowania rynkowego. Równowaga popytu i podaży sprawia, że ceny szybko nie rosną.

Nowe formy pomocowe na rynku mieszkaniowym, proponowane przez obecny rząd nie wspierają bezpośrednio sprzedaży mieszkań, są oparte na zupełnie innej filozofii (budowa tanich czynszówek na wynajem, wsparcie oszczędzania na cele mieszkaniowe), co może przynieść efekty dopiero za kilka lat. Na rynku mieszkaniowym pojawi się więc „dziura” związana z końcem MDM. Jeśli dodać do tego, rysującą się w perspektywie podwyżkę stóp procentowych oraz wymogów kredytowych, obawa o przyszły popyt jest uzasadniona.
Ewentualny negatywny wpływ końca MDM będzie widoczny szczególnie w tych miastach, gdzie liczba mieszkań spełniających kryteria programu jest duża. Wg Amron Sarfin do takich ośrodków zaliczają się przede wszystkim: Łódź (ponad 70 proc. lokali spełnia wymogi cenowe), Poznań (ponad 50 proc.) i Gdańsk (ponad 50 proc.). Najmniejsze szanse na skorzystanie z pomocy państwa w nabyciu mieszkania mają potencjalni nabywcy mieszkań zlokalizowanych w Krakowie i Warszawie, gdzie tylko 17% ogólnej liczby transakcji zawartych na rynku pierwotnym.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN