W cenie metra kwadratowego mieszkania średnio tysiąc złotych stanowi marżę dla deweloperów. Wynosi ona około 20 proc. ceny. Wydaje się to dużo, ale w przeszłości firmy deweloperskie zarabiały dużo więcej.
Co piąta złotówka z naszej nieruchomości stanowi zysk brutto dewelopera, czyli właśnie marżę. Tak przynajmniej wynika z danych NBP. Przy cenie mieszkania wynoszącej 250 tys. zł, około 50 tysięcy to marża. Nie oznacza to jednak – wbrew potocznemu mniemaniu – że deweloper bierze te pieniądze „do kieszeni”. Z nich opłaca działalność firmy i przedsięwzięcia inwestycyjne.
Choć 1000 zł (w Warszawie około 1500) marży wydaje się dużo, w rzeczywistości złote czasy dla branży deweloperskiej minęły dawno temu – konkretnie 7-8 lat temu. W okresie boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym, gdy ceny rosły nieomal z tygodnia na tydzień, a ludzie szturmowali banki po kredyty, marże deweloperskie potrafiły dochodzić nawet do 50 proc., plasując się średnio na poziomie 35 – 40 proc. ceny metra kwadratowego.
Najwięcej, kwotowo, marży uzyskują obecnie deweloperzy w Warszawie (wśród miast wojewódzkich). Jest to około 1500 zł w cenie metra kwadratowego. Tu jednak i koszty (zwłaszcza gruntów) są najwyższe, stąd relacja ceny mkw. do wysokości marży pozostaje na poziomie około 20 proc. W Krakowie deweloperzy na każdym metrze zarabiają średnio około 1300 zł, a we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku – około 1000. Nieco niższe marże – na poziomie około 15 proc. są w Łodzi.
Co jeszcze, oprócz zysku brutto, składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania? Oczywiście koszty budowy, które na wiodących rynkach wynoszą około 2300 – 2500 zł w cenie metra. A więc około 30 – 35 proc.
Spory wydatek dla firm deweloperskich to grunt. Z danych NBP wynika, że w stawce za mkw. około 15 – 17 proc. to właśnie cena gruntu. W Warszawie, w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (w przeciętnym 5 – kondygnacyjnym budynku mieszkalnym), około 1300 zł stanowi grunt, a więc 17 proc.
Dużo taniej można kupić ziemię np. w Łodzi (około 500 zł w cenie mkw. przypada na grunt) ale pozostałe koszty są na poziomie innych miast, natomiast ceny mieszkań na łódzkim rynku są już dużo niższe. Z tego powodu deweloperzy nie mają szansy ‘poszaleć” z marżami.
Co z marżami deweloperskimi w najbliższym czasie? To bardzo ciekawe pytanie. Z jednej strony branża chwali się bardzo dobrą, wręcz rekordową, sprzedażą mieszkań (wg REAS w II kw. 2015 rekord sprzedaży rok do roku został pobity o 11 proc.). – z drugiej jednak – ceny od już ponad półtora roku się praktycznie nie zmieniają. Tak więc firmy deweloperskie dużo ostrożniej podchodzą dziś do kwestii zysków.
Z czego to wynika? Przede wszystkim z faktu, że dziś popyt na mieszkania generuje głównie program Mieszkanie dla Młodych, gdzie ceny nie są wysokie. Taki stan rzeczy co prawda raczej gwarantuje sprzedaż, ale nie pozwala podbijać marż. Co więcej, deweloperzy, by zmieścić się w limitach ceny metra kwadratowego mieszkania, muszą szukać tanich gruntów, a nie zawsze to się udaje.
Poza tym zmiany na rynku mieszkaniowym wymuszają ostrożność. Popyt wcale nie wydaje się tak mocny, biorąc pod uwagę „stymulanty”. Chodzi głównie o najniższe w historii stopy procentowe NBP, a więc w konsekwencji tanie kredyty, które jednak nie pchnęły wcale masowo klientów do zadłużania się. Akcja kredytowa zanotowała zdecydowaną poprawę wyników dopiero w II kw. 2015. Kolejna niewiadoma to skutki rekomendacji S, czyli rosnącego wkładu własnego. Przypomnijmy, że od stycznia będzie to już 15 proc. wartości nieruchomości. Taki stan rzeczy może ograniczyć popyt na mieszkania i wpędzić firmy deweloperskie w nadpodaż.
Marcin Moneta, Dział Analiz WGN
