Warszawiacy celują najchętniej w dwa pokoje lub małe trzy. Wśród popularnych dzielnic niezmiennie są Mokotów, Żoliborz, Wilanów. Zyskiwać na popularności ostatnio zaczęła Praga – Północ. Natomiast najdroższe pozostaje Śródmieście.
Wg NBP ceny mieszkań używanych w stolicy ostatnio nieznacznie spadły. Obecnie średnio wynoszą 7300 zł/mkw. Na początku roku było to o około 130 zł więcej, jednak porównanie rok do roku pokazuje, że żadnych istotnych zmian nie ma. To wszystko jednak może się zmienić, w związku z czynnikami, z którymi będziemy mieć do czynienia w przyszłym roku.
Najpopularniejszym segmentem wśród nabywców mieszkań w Warszawie pozostawały lokale o powierzchni od 45 do 55 m2 (dane Amron Sarfin za III kw. 2016) – ich udział w ogólnej strukturze obrotu wyniósł 25,12%, co oznacza nieznaczny spadek (o 0,28 p.p.) w porównaniu do II kwartału. Minimalne spadki zainteresowania nastąpiły też w przypadku lokali o powierzchni użytkowej ze wszystkich przedziałów powyżej 55 m2. Wzrósł natomiast obrót najmniejszymi lokalami mieszkalnymi o powierzchni do 35 m2 (o 1,24 p.p.) i od 35 do 45 m2 (o 0,75 p.p.).
Ile zapłacimy za metr kwadratowy?
Na Śródmieściu średnie stawki oscylują w przedziale 11 – 12 tysięcy złotych. Ceny za lokalizacje w rejonach prestiżowych – np. w sąsiedztwie Parku Ujazdowskiego – potrafią sięgać nawet i ponad 20 tysięcy. Przykładowo – w WGN jeden z oferentów za 78 metrowe mieszkanie w takiej lokalizacji oczekuje 1,7 mln zł. Do najdroższych dzielnic należy też Wilanów oraz Mokotów z cenami na poziomie 8- 9 tys. zł. Dalej są Żoliborz, Wola i Ochota gdzie średnio trzeba płacić 7,5 – 8,5 tys. zł za metr kw. Do tańszych lokalizacji należą Praga – Południe, Bemowo, Bielany, Wawer i Ursus z przeciętnymi stawkami 6,5 – 7,5, tys., także Targówek i owiana złą sławą Praga – Północ, choć trzeba przyznać, że ta ostatnia dzielnica mocno zyskała na atrakcyjności dzięki linii metra. Sukcesywnie zyskuje ona nowych klientów, a też dzięki inwestycjom zmienia się jej oblicze.
W WGN obecnie najtańsze oferty z Warszawy kształtują się na poziomie 5000 – 5500 zł. Mowa zazwyczaj o wielkiej płycie, często mieszkaniach do remontu, w takich lokalizacjach jak Ursus, Białołęka, Bemowo, Jelonki.
Rynek wtórny zdrożeje?
W związku z szeregiem zmian, jakie dotkną rynek mieszkaniowy w przyszłym roku, można spodziewać się wzrostu cen mieszkań – używanych. Wpływ na to będzie miał program Mieszkanie dla Młodych, który zbliża się do końca. Od nowego roku zaczną być przyjmowane wnioski o dopłaty z drugiej puli na 2017 r. Pierwsza już została wykorzystana – co oznacza, że i druga szybko się skończy. Będziemy niewątpliwie świadkami „wyścigu” po dopłaty. Prawdopodobnie w przyszłym roku, zarezerwowana zostanie więc także połowa środków z dopłat na 2018 – ostatni rok funkcjonowania programu. Nie zastąpi go żaden nowy program oparty o dopłaty do kredytów. Mieszkanie Plus jest oparte na zupełnie innej filozofii (oszczędzanie, budowa tanich mieszkań na wynajem).
Różnica stawek między rynkiem pierwotnym a wtórnym, w obliczu końca MDM, może pchnąć klientów do tańszych mieszkań używanych. Wg NBP nowe lokale w stolicy kosztują aktualnie średnio 7700 zł. Przy zakupie 50 – metrowego mieszkania oznacza to wyższą cenę o 20 tysięcy złotych. Do tego jednak trzeba doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy potrzebnych na wykończenie mieszkań, które zazwyczaj są oddawane w tzw. standardzie deweloperskim.
Do tego dochodzą inne czynniki, które mogą istotnie osłabić popyt – przede wszystkim rosnący do 20 proc. wkład własny kredytów. Przy obecnych cenach, by myśleć o zakupie 50 mkw. w Warszawie, trzeba będzie dysponować gotówką na poziomie około 70 – 70 tys.
Banki coraz bardziej też zaostrzają politykę kredytową. Na razie marże i oprocentowanie nie zmieniły się istotnie. Wg Amron – Sarfin Średnia przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) we wrześniu 2016 roku wyniosła 2,10% – wzrost wyniósł 0,05 p.p. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego również wzrosło o 0,05 p.p. w porównaniu do czerwca 2016 roku i na koniec III kwartału 2016 roku wyniosło 3,81%.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
