Czy polski rynek najmu, wzorem państw Zachodu, przejdzie ewolucję w kierunku najmu instytucjonalnego? Podwaliny pod ten segment dał państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Profesjonalnemu rynkowi najmu, którym zajmują się firmy, sprzyjają też zmiany społeczne i kulturowe, choć nadal najbardziej cenimy życie we „własnym M”.
Najem instytucjonalny, to po prostu najem od wyspecjalizowanych podmiotów, które dysponują dużą pulą zestandaryzowanych pod względem jakości i wyposażenia, mieszkań, zrealizowanych w tym celu na rynku pierwotnym. Najmem instytucjonalnym mogą zająć się bezpośrednio deweloperzy, inwestorzy czy nawet – tak jak w Polsce – państwo. Wiąże się on z profesjonalizacją i większym bezpieczeństwem transakcji. Klient dostaje standardową umowę, jest raczej pewny, że uniknie nieprzewidzianych fanaberii właściciela (np. zaskakujących podwyżek czynszu), ma też zagwarantowane mieszkanie o przyzwoitej jakości itp. Takimi zaletami zachęca polskich klientów Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Wynajem instytucjonalny cywilizuje też zachowania po stronie najemcy. Wymogiem jest potwierdzone posiadanie pracy oraz wystarczająca wysokość zarobków itp. Przywołany wcześniej Fundusz Mieszkań Na Wynajem stosuje tzw. umowy najmu okazjonalnego, które maksymalnie jak na polskie warunki zabezpieczają interesy właściciela nieruchomości, w przypadku braku zapłaty czynszu ze strony najemcy i ewentualnego wypowiedzenia umowy.
Na Zachodzie najem instytucjonalny dominuje nad tym od prywatnych właścicieli. Jest to poważna gałąź rynku. Taką działalność prowadzą niejednokrotnie duże korporacje. Wynajmują albo własne zasoby albo są pośrednikami między indywidualnymi właścicielami a najemcami. Możliwe są też różne formy inwestowania – np. zakup certyfikatów funduszy inwestycyjnych, wyspecjalizowanych w najmie mieszkań.
Czemu w Polsce taka forma na razie dopiero raczkuje? Przede wszystkim ze względu na kwestie natury mentalnej i kulturowej. Rynek najmu instytucjonalnego potrzebuje stabilnych, najlepiej wieloletnich najemców, tymczasem u nas nie akceptuje się na dłuższą metę wynajmowania mieszkań. Wartość ma tylko własność. Wynajmowanie traktowane jest jako sytuacja przejściowa, związana z aktualnym etapem życia – studia, początek kariery zawodowej, przeprowadzka do innego miasta itp. Gdy tylko sytuacja się stabilizuje, dążymy do kupna „własnego M”.
Z danych GUS za 2014 rok (publikacja pt. „Warunki życia rodzin w Polsce”) wynika, że w mieszkaniach wynajmowanych po cenach rynkowych żyje tylko 5,5 proc. Polaków. Zdecydowana większość (ponad 80 proc.) ma własne mieszkania. Wg Eurostatu średnia unijna własności mieszkań to około 70 proc. Duży udział lokali własnościowych w rynku to przede wszystkim cecha krajów Europy Środkowej i Wschodniej. Z kolei najmniejszy przypada na jedne z najbogatszych państw europejskich – Niemcy, Szwajcarię i Austrię, gdzie na wynajem decyduje się 40 – 50 proc. obywateli.
W tych krajach nikogo nie dziwi fakt życia w lokalu wynajmowanym nawet przez kilkadziesiąt lat. U nas takie przypadki są rzadkie. Na pewno wynika to z ciągle niskich standardów polskiego rynku najmu i niepewności z punktu widzenia najemców. Chodzi przede wszystkim o obawy przed „zmianą zasad gry”, gwałtownym podniesieniem stawki czynszu przez wynajmującego, czy też nawet wypowiedzeniem umowy. U zachodnich sąsiadów takiego problemu nie ma, a najemca czuje się zdecydowanie bezpieczniej.
W Niemczech prawo uniemożliwia np. zmiany stawek czynszowych w dowolnym momencie. Właściciel nie może tego zrobić przed upływem roku od ostatniej podwyżki. Zmianę wysokości czynszu musi też uzasadnić. Najemca może się na nią nie zgodzić, co może skutkować sprawą sądową. Nie ma też mowy o dowolności w ustalaniu czynszów. Funkcjonują tzw. tabele czynszów porównawczych, ze średnimi opłatami dla danych dzielnic miast.
Dużo większą ochroną objęci są też wynajmujący. Na niemieckim rynku standardem jest, że potencjalny najemca udowadnia wysokość swoich zarobków. Jeśli zalega z czynszem przez dwa miesiące, bądź niszczy mieszkanie, właściciel może mu wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, bez żadnych okresów wypowiedzenia.
Wracając na rodzime podwórko. Mimo wszystko – jak wspomnieliśmy wcześniej – polski rynek najmu czeka w najbliższych latach rozwój w kierunku podobnym do zachodniego. Wynika to z systematycznych zmian społecznych, które niejako wymuszają większy popyt na mieszkania wynajmowane. Dziś Polacy są dużo bardziej mobilni, szczególnie ludzie młodzi. Wielokrotne przeprowadzki w ciągu życia, czy też zmiany pracy, nie są niczym wyjątkowym – stąd rosnąca popularność najmu.
Prawdopodobnie w najbliższych latach urośnie także oferta. Inwestorzy obecnie mają bardzo dobrą sytuację do realizacji takich projektów. Z jednej strony mamy do czynienia z ciągle z historycznie niskim oprocentowaniem kredytów i stabilnymi cenami mieszkań, z drugiej zauważalnie zmieniają się zachowania społeczne i obyczaje, które dają rynkowi najmu większe szanse rozwoju na przyszłość.
Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN
