Program MDM może mieć wpływ na wzrost cen mieszkań w tym roku. Tam, gdzie limity są wysokie w stosunku do średnich, ceny już rosną. Na razie jednak MDM w większości gwarantuje deweloperom utrzymanie sprzedaży.
Firmy deweloperskie podkreślają, że utrzymuje się ciągle wysoki popyt na nowe mieszkania. Potwierdzają to również badania rynku. Zadziwiające, że te „żniwa” przynajmniej na razie – nie przekładają się na wyraźny wzrost cen mieszkań. W skali całego kraju stabilizacja cenowa trwa od kilkunastu miesięcy.
To tym bardziej dziwne, że po pierwsze – mamy do czynienia z historycznie tanimi kredytami, po drugie na niektórych rynkach lokalnych wzrosty sprzedaży były bardzo duże. Wg ostatniego raportu REAS za I kw. 2015, w tym okresie odnotowano kolejny rekord pod względem liczby mieszkań sprzedanych kwartalnie w sześciu największych miastach. Liczba transakcji wyniosła łącznie 11,5 tys., czyli o 2,2% więcej niż w poprzednim kwartale. W Krakowie jednak sprzedało się aż o 34 proc. mieszkań więcej. Mimo to wg REAS ceny w stolicy Małopolski wzrosły zaledwie o 1,1 proc.
Na wszystkich badanych rynkach wzrosty kwartalne były nie większe niż 2 proc., jednak – jak napisano w raporcie – „spojrzenie na okres ostatnich dziewięciu kwartałów pokazuje, że poza Poznaniem, średnie ceny pozostają właściwie na tym samym poziomie”
Wiele wskazuje na to, że obserwowana obecnie hossa na rynku to po prostu, generowane w dużej mierze przez MDM utrzymanie sprzedaży tanich mieszkań. Firmy deweloperskie mogą mówić o wysokim popycie natomiast nie przekłada się on na ogólny wzrost cen.
Czy więc MDM nie ma wpływu na ceny? Ma. Wg REAS na tych rynkach gdzie limity programu są zbliżone albo wyższe od przeciętnych stawek, średni poziom cen rośnie. Tak dzieje się przede wszystkim w Łodzi i Poznaniu.
Tak więc drożejący MDM może windować stawki za mieszkania. Należy dodać, że w planach rządowych jest zmiana formuły programu, która ma go w większym stopniu otworzyć na kolejnych klientów ( m.in. tych, którzy już kupili własne mieszkanie). To wszystko z czasem może skutkować wyraźniejszą zwyżką cenową, zwłaszcza, że limity sukcesywnie rosną.
Jeśli spojrzeć na ewolucję ich wysokości od początku programu, okaże się, że w ciągu roku na niektórych rynkach wzrosły one nawet o kilkanaście procent. Przykładowo – w Warszawie z dopłatą możemy kupić już mieszkanie o ponad 700 zł za metr droższe niż w I kw. 2014, czyli o 12 procent w ciągu roku ( z 5860 zł do 6560 zł). We Wrocławiu roczny wzrost jest na poziomie 8,5 proc. (z 4770 do blisko 5100 zł). Podobny do wrocławskiego wzrost obserwujemy także w Krakowie, natomiast w Olsztynie wynosi on już ponad 15 procent (z 4730 do 5460).
Tak więc można zaryzykować twierdzenie, że za utrzymującym się wysokim popytem, stoi w dużej mierze coraz bardziej rosnąca kroplówka państwowych dopłat. Na razie jeszcze na większości rynków limity są poniżej średnich cenowych, choć coraz bardziej się do nich zbliżają.
Wraz z poszerzającą się stale ofertą (z powodu rosnących limitów) rośnie też popularność programu. W pierwszym kwartale 2015 roku łączna kwota dopłat zawarta w złożonych wnioskach przekroczyła 105 mln zł. To o 7,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Czy więc to MDM, który obejmuje swoim zasięgiem coraz więcej mieszkań już nie tylko „tanich” będzie docelowo windował ceny? Na pewno w tym kierunku to zmierza, choć należy pamiętać również o czynnikach hamujących popyt. Do nich na pewno należy rosnący wkład własny kredytów. Na razie to tylko 10 proc. i póki co nie ma sygnałów, by przełożył się on istotnie na rynek, ale docelowo ma być 20 proc.
Należy też pamiętać o konkurencji ze strony rynku pierwotnego. Mieszkania używane nie zostały objęte programem, jednak im drożej będzie w MDM, tym oferta wtórna będzie korzystniejsza. Tak się dzieje obecnie, kiedy niejednokrotnie peryferyjne mieszkania z dopłatą okazują się dla klientów mniej atrakcyjne, niż mieszkania używane za to lepiej zlokalizowane a często nawet i tańsze.
Teresa Michniak, Dział Analiz WGN
