Państwo w roli kamienicznika coraz bardziej się rozkręca, choć konkretów ciągle brak. Na razie państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem otworzył swoją oficjalną stronę (http://www.jakusiebie.pl/), gdzie chętni wynająć lokale od państwa mogą dowiedzieć się zasad programu. Podpisano też pierwsze umowy z deweloperami na budowę tanich mieszkań na wynajem.
Fundusz, choć zapowiedzi były ambitne, startuje powoli. Na razie wiadomo, że podpisał umowy z 4 deweloperami na dostarczenie 680 mieszkań. Mają być dostępne we Wrocławiu, Warszawie i Trójmieście. Później lista lokalizacji ma się powiększać, a mieszkania mają się pojawić także w Łodzi, Poznaniu i Krakowie.
Bank Gospodarstwa Krajowego informuje, że mieszkań na wynajem docelowo ma być nawet 20 tysięcy. Rząd wyłoży na to 5 mld zł, a kolejne umowy z deweloperami są negocjowane. Tyle wiadomo na razie.
BGK nie podaje nawet, kiedy do pierwszych mieszkań (mają to być całe bloki, albo klatki schodowe w poszczególnych inwestycjach) będą mogli wprowadzić się najemcy. Informuje jedynie, że „są to 4 inwestycje na różnych etapach zaawansowania: w fazie projektowej, z ważnym pozwoleniem na budowę oraz w budowie. Na ocenę czekają kolejne oferty złożone m.in. przez firmy deweloperskie, budowlane i towarzystwa budownictwa społecznego z Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta i Łodzi.”
Mieszkanie będzie mógł wynająć każdy, kto udowodni, że jest w stanie spłacać czynsz, a ten ma być nawet o 20 proc. niższy od stawek rynkowych. Lokal ma być w pełni umeblowany, z wykończoną łazienką i sprzętem AGD. Co ważne – koszty remontu ma pokrywać właściciel, czyli państwo. Umowę najmu natomiast będzie można podpisać minimum na rok, maksymalnie natomiast na 10 lat.
BGK, jako inicjator programu, informuje, że największa podaż mieszkań będzie dotyczyła średnich, popularnych metrażów i dwóch, trzech pokoi, choć nie zabraknąć ma również kawalerek i mieszkań większych.
Klient ma dostać zestandaryzowaną i przejrzystą umowę najmu, bez ryzyka gwałtownych zmian choćby w zakresie wysokości czynszu. Co ważne – atrakcyjne, i niższe mają być też opłaty za media, dzięki możliwości wynegocjowania niższych stawek od dostawców.
Tyle wiemy już od początku tego roku i nic więcej w sprawie się nie zmieniło. Czy fundusz przyciągnie chętnych i na ile wpłynie na rynek najmu?
Wydaje się, że przy tak niskiej podaży, jak obecnie – jeśli zachowane zostanie takie tępo, konkurencja ze strony państwa dla obecnych uczestników rynku najmu nie będzie tak istotna, jak można byłoby się obawiać.
Czy zaproponowane warunki skuszą klientów? Na razie ciągle za mało wiemy, by jednoznacznie przesądzić. Pytanie brzmi – na ile zapowiedzi znajdą odzwierciedlenie w rzeczywistości.
Warto jednak pokusić się o ewentualną symulację cen najmu państwowych mieszkań, jeśli mają być one niższe od rynkowych o 20, a według niektórych zapowiedzi – nawet o 30 procent.
Obecnie fundusz realizuje inwestycje w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. We Wrocławiu w WGN przeciętne ceny najmu metra kwadratowego mieszkania wynoszą obecnie około 35 zł za metr kwadratowy. Dla przeciętnych 50 metrów daje to czynsz w granicach 1750 zł miesięcznie. W Funduszu – jeśli zapowiedzi okażą się prawdziwe – takie mieszkanie kosztowałoby około 1400 zł.
W Warszawie przeciętne stawki najmu wynoszą około 48 zł za metr. Tak więc wynajem 50 metrowego mieszkania średni będzie kosztował 2400 zł. Państwowy lokal na wynajem byłby tańszy o blisko 500 zł i kosztowałby 1900 zł miesięcznie.
W Gdańsku czynsze są nieco niższe od wrocławskich i wynoszą średnio około 32 złotych od metra . Za 50 m kw. trzeba więc przeciętnie płacić 1600 zł, a państwowe mieszkanie kosztowałoby w takim wypadku około 1280 zł miesięcznie.
To symulacja przy założeniu, że lokale z funduszu będą tańsze o 20 procent od cen rynkowych. Jak widzimy stawki rzeczywiście są konkurencyjne, biorąc pod uwagę, że obecnie ciągle jeszcze mamy do czynienia z tanimi kredytami, których rata często okazuje się niższa od cen najmu.
Za mieszkanie warte 300 tysięcy złotych (50 metrów po 6 tysięcy zł), przy 5 procentowym wkładzie własnym, w kredycie na 30 lat, trzeba przeciętnie płacić około 1450 zł raty miesięcznie, tak więc widzimy, że stawki najmu okazują się wyższe. Oczywiście to tylko przejściowa sytuacja, a kredyty z czasem znów zaczną drożeć, stopy procentowe prawdopodobnie pójdą w górę na przełomie roku, a marże już rosną.
Choć ceny najmu państwowych mieszkań będą konkurencyjne, niższa podaż i raczej gorsze lokalizacje mogą sprawić, że znaczenie tego projektu dla rynku najmu będzie znikome. Należy też pamiętać, że Polacy, odnoszą się do długoletniego wynajmu bardzo niechętnie. U nas znikomy odsetek obywateli żyje na dłużej w mieszkaniach wynajmowanych i wygląda na to, że na razie ten trend się nie zmieni, co z kolei może stopować podaż kolejnych państwowych mieszkań na wynajem.
Marcin Moneta / Dział Analiz WGN
