Mieszkanie warte 30 – 40 tysięcy złotych mniej niż wynosi kwota kredytu do spłacenia? To niestety koszmar, który dotyka tysięcy osób. Ceny mieszkań w ciągu 7 lat, czyli od okresu tzw. górki cenowej – spadły o 20 – 30 proc. Ludzie którzy dziś chcą sprzedać takie mieszkania i spłacić resztę kredytu mogą mieć poważny problem.
Będzie on tym większy im bardziej niekorzystną umowę kredytową zawarli. Na tym samym wózku jadą zarówno osoby, które zadłużały się we frankach szwajcarskich, jak i w złotówkach. Warto przypomnieć jakie nastroje panowały w latach 2007 – 2008. Klienci (utwierdzani przez banki i doradców kredytowych), żyli w przekonaniu, że ceny mieszkań będą ‘tylko rosnąć” i należy jak najszybciej kupić „własne M”, bo później będzie już tylko drożej. W efekcie masa ludzi godziła się na drogie, niekorzystne kredyty, wychodząc z założenia, że przecież i tak za kilka czy kilkanaście lat mieszkania będą dużo więcej warte, więc uda się je sprzedać z zyskiem i spłacić kredyt przed terminem.
Dziś widać jak bardzo złudne były to przekonania. Na dodatek nie brak – uzasadnionych – obaw, że to nie koniec spadków cen mieszkań, a wkrótce podaż znacznie przewyższy popyt. Wszystko dlatego, że ciągle utrzymuje się duża emigracja na zachód wśród ludzi młodych 25 – 35 lat, którzy stanowią gros kupujących mieszkania. Negatywne są też tendencje demograficzne. Polacy się starzeją, liczba ludności maleje. Popyt na mieszkania może też ograniczyć wymóg rosnącego wkładu własnego. W 2017 r. będzie to już 20 proc.
Wracając do samej wartości mieszkań – problem jest tym większy im – jak już wspomnieliśmy – bardziej niekorzystny kredyt został wzięty. W latach 2007 – 2008 nie brak było ofert dziś brzmiących jak absurd – np. finansowania na 110 proc. wartości nieruchomości na maksymalnie 50 lat. Kredytobiorca żywiąc przekonanie, że ceny i tak będą rosły, brał kredyt z nadwyżką od razu na remont czy wykończenie lokalu i specjalnie decydował się na najdłuższy możliwy okres spłaty, by zmniejszyć sobie ratę (doradcy nie przejmowali się tym, że wskaźnik DTI przekraczał znacznie 30 proc., a klient nie musiał podpisywać żadnych oświadczeń potwierdzających świadomość ryzyka). W efekcie dziś tacy ludzie budzą się z bolesnego letargu: ceny mieszkań znacznie spadły, tymczasem oni spłacili przez 7 lat zaledwie kilka tysięcy złotych kapitału kredytu. Cała reszta poszła na spłatę odsetek.
Przykład autentycznej umowy kredytowej z Wrocławia: mieszkanie 40 metrów kwadratowych, w bloku z wielkiej płyty zostało kupione w 2007 roku za 220 tys. zł (a więc 5500 zł/ mkw.). Bank udzielił kredytu w wysokości 100 proc. wartości nieruchomości na 50 lat. Po 7 latach spłacania kredytobiorca ma do spłaty nadal 212 tys. zł, a więc z kapitału kredytu spłacił przez ten cały czas zaledwie 8 tysięcy złotych – reszta to odsetki. Oznacza to że, gdyby chciał dziś sprzedać mieszkanie, by spłacić resztę kredytu musiałby je wystawić w cenie 5300 zł/ mkw., tymczasem ceny mieszkań w blokach w tej samej lokalizacji wynoszą dziś około 4500 – 4800 zł za metr.
Co w takiej sytuacji robić? Jeśli zależy nam na sprzedaży, a wiemy że ceny mieszkań w okolicy są zupełnie inne niż wtedy, gdy kupowaliśmy, nie pozostaje nam za wielkie pole manewru.
Prawdopodobnie – w ten czy inny sposób – zrealizujemy stratę. Możemy wyłożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych na remont, który podniesie standard naszej nieruchomości, ale prawdopodobnie nie uda nam się uzyskać takiej ceny, która pokryłaby i wysokość kredytu i koszt remontu. Możemy też – jeśli mamy inne mieszkanie jako zabezpieczenie – sprzedać nieruchomość po aktualnej cenie rynkowej, spłacić z tego większość kredytu, a pozostałą kwotę nadal spłacać. W ten sposób – ze stratą – ale jednak – pozbędziemy się zobowiązania.
Można też wybrać inne wyjście – jeśli ceny mieszkań są niekorzystne – próbować wynająć nieruchomość, a ewentualnymi przychodami z najmu nadpłacać kredyt. Jeśli wynajem jest stabilny, czynsz regularnie wpływa na nasze konto, mamy umowę podpisaną na długi okres, możemy po pewnym czasie próbować renegocjować z bankiem warunki umowy kredytowej, argumentując, że koszty utrzymania mieszkania nie obciążają już naszych finansów, a więc mamy większą zdolność. Inną formą ucieczki przed sprzedażą mieszkania ze stratą, jest próba jego zamiany. Obecnie takie transakcje zyskują na znaczeniu.
Jeszcze inną aktywnością, którą możemy podjąć, jest próba zwiększenia wartości nieruchomości poprzez inwestycje w ramach wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni. Obecnie popularne są tego typu działania zwłaszcza na osiedlach z wielkiej płyty, gdzie mieszkania najbardziej staniały. Dostawia się więc np. windy, organizuje zamknięte parkingi, czy np. podwiesza balkony (wg szacunków balkon zwiększa wartość mieszkania o około 20 tys. zł).
Można też działać na rzecz zwiększenia atrakcyjności naszej lokalizacji poprzez inwestycje miejskie. Służą ku temu np. takie narzędzia, jak budżet obywatelski.
Warto więc zaangażować się np. w działalność na rzecz budowy nowego placu zabaw, parku, basenu itp. Choć z pewnością nie ma tu mowy o skutkach natychmiastowych, każde działanie które może pozytywnie przełożyć się na wartość naszej nieruchomości jest godne podjęcia.
Teresa Michniak, Dział Analiz WGN
