Jak wybrać mieszkanie w Warszawie, które zyska na wartości?

W perspektywie kilku, kilkunastu lat rynek nieruchomości będzie przechodził istotne przeobrażenia, dostosowując się do zmian natury demograficznej, kulturowej i oczywiście gospodarczej. By dobrze oszacować przyszłą wartość mieszkania, należy takie czynniki również brać pod uwagę.
Na które nieruchomości za kilka, kilkanaście lat będzie popyt, a które okażą się trudno-zbywalne? Odpowiedź na takie pytanie jest bardzo ciężka. Wbrew krążącej czasem opinii, nieruchomości nie są aktywami, które zawsze będą tylko zyskiwać na wartości. Dobitnie pokazały to ostatnie lata, po pęknięciu bańki cenowej z lat 2007 – 2008. Od tego czasu mieszkania staniały (na podstawie analiz WGN) średnio o około 30 proc. Od ponad roku spadki wyhamowały, ale też nieruchomości już dynamicznie nie drożeją. Na rynku obserwujemy równowagę cenową.
Zanim przejdziemy do „twardych’ czynników, które przekładają się na wycenę mieszkania – przede wszystkim lokalizacji – należy powiedzieć kilka zdań o procesach w skali makro, które mogą przełożyć się na przyszły popyt i zmianę preferencji klientów.
Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że o ile nie uda się zahamować negatywnych tendencji, w rynek mieszkaniowy mocno uderzy demografia. Spadek liczby ludności w perspektywie kilku dziesięcioleci prawdopodobnie spowoduje przecenę nieruchomości, szczególnie na mniejszych rynkach – w miastach małych i średnich, skąd ludzie migrują do metropolii – oczywiście przy założeniu, że nic się nie zmieni. Pozytywnym czynnikiem, który może hamować destrukcyjny wpływ zapaści demograficznej może być natomiast imigracja do Polski, zwłaszcza ze Wschodu. Już dziś obcokrajowcy, głównie Ukraińcy, w dużej mierze „nakręcają’ rynek najmu.
Wśród zmian, które trzeba wziąć pod uwagę próbując oszacować popyt w przyszłości, a tym samym wybrać nieruchomość, która będzie miała wzięcie, są także zmiany natury kulturowej i mentalnościowej. Co prawda Polacy przyzwyczajeni są do własności mieszkań, ale w związku ze zmianą trybu życia, westernizacją, która następuje, zwiększającą się mobilnością, rosnącą liczbą rozwodów i zwiększającą się grupą ludzi żyjących samotnie, można założyć, że z czasem popularność będą zyskiwać mieszkania na wynajem na dłuższe okresy. Być może popularny stanie się więc wynajem z możliwością późniejszego wykupu. Jeśli natomiast chodzi o metraż nieruchomości, wydaje się, że zmiany, o których wspomnieliśmy będą pociągać za sobą zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami. Już dziś zresztą najpopularniejsze formaty to małe dwa pokoje – do 45 – 50 mkw.
Z tego samego powodu ryzykowne jest inwestowanie w duże nieruchomości. Po pierwsze ciężej znaleźć na nie najemców, po drugie – kupców. Do tego stawka za metr kwadratowy dużej nieruchomości jest z reguły obniżona (nie dotyczy to segmentu apartamentów). W przypadku domów również nastąpiła zmiana preferencji klientów. Jeszcze kilkanaście lat temu budowało się duże domy wielopokoleniowe – o kilku kondygnacjach i powierzchni przynajmniej 200 mkw. Dziś ten format jest już zupełnie niepopularny. Królują mniejsze domy – do 150 metrów. Te duże są skazane na przecenę.
Wracając do podstawowych czynników, które będą się przekładać na wartość nieruchomości w przyszłości – oczywiście najważniejsza jest lokalizacja.
Analizy WGN pokazują, że spadkowi cen od lat 2007 – 2008 oparły się w zasadzie tylko niektóre najlepiej zlokalizowane nieruchomości – chodzi o ścisłe centra dużych miast. To właśnie je określilibyśmy mianem ‘pewniaków”.
Oczywiście nie znaczy to, ze musimy celować tylko w mieszkaniach na gdańskiej, krakowskiej czy wrocławskiej starówce, by mieć jako taką gwarancję, że po latach uda się je sprzedać z zyskiem.
Wręcz przeciwnie. Pamiętajmy, że miasta ewoluują, rozrastają się. Wycena lokalizacji również się zmienia. Dzisiejsze mało atrakcyjne dzielnice, albo te owiane złą sławą, mogą być zupełnie inaczej postrzegane za lat kilka, kilkanaście. Przykład: choćby warszawska Praga – dzięki nowym inwestycjom zarówno mieszkaniowym, jak i komercyjnym postrzeganie tej dzielnicy mocno się zmienia. We Wrocławiu podobny mechanizm dotyczy zabudowy czynszowych kamienic w Śródmieściu czy na Przedmieściu Oławskim.
Na wycenę nieruchomości wpływ mają też nowe inwestycje, dlatego warto gromadzić wiedzę. Przed dokonaniem wyboru powinniśmy śledzić plany miejscowe i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, być na bieżąco z polityką samorządową w zakresie infrastruktury i komunikacji, znać i obserwować realizację inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych w okolicy.
Sąsiedztwo rozpoznawalnej inwestycji komercyjnej – np. centrum handlowego, parku rozrywki, biurowców może zmienić postrzeganie dzielnicy i poprawić wycenę nieruchomości. PDzisiejsze peryferyjne dzielnice mieszkaniowe, za kilkanaście lat – zwłaszcza wsparte inwestycjami infrastrukturalnymi – mogą być lokalnymi centrami i przyciągać nowe inwestycje. Oczywiście ten sam wpływ mają inwestycje drogowe, komunikacyjne. Przykład chyba najbardziej sztandarowy to druga linia metra w Warszawie. Po jej uruchomieniu mieszkania w okolicy wyraźnie podrożały. W miastach regionalnych podobny efekt może mieć np. uruchomienie linii tramwajowej w daną lokalizację, która znacznie poprawi jej skomunikowanie, dzięki czemu podniesie jej atrakcyjność.