Analiza cen nieruchomości potwierdza, że wyżej wyceniane są mniejsze mieszkania, a najwyższe stawki za metr kwadratowy osiągają kawalerki. Za metr takiego mieszkania zapłacisz przeciętnie o 6 % więcej od stawki rynkowej, w przypadku kawalerki nowej różnica w cenie może wynosić nawet około 30 %.
Polacy najczęściej kupują mieszkania o średniej powierzchni, to jest między 40 a 50 m2. Zdecydowanie mniejszą popularnością cieszą się mieszkania duże – powyżej 70 m2. Oczywiście wynika to z tego, że żeby kupić takie mieszkanie trzeba wziąć duży kredyt, albo posiadać sporo odłożonej gotówki. W tym przypadku zaporą są po prostu możliwości finansowe statystycznego Polaka.
Na 3700 ofert sprzedaży mieszkań znajdujących się w ofercie WGN, około 400 stanowią oferty d kawalerek. Obecnie średnia cenowa mieszkań w Polsce (na rynku wtórnym i pierwotnym) w WGN wynosi 3770 złotych za m2. Średnie stawki za kawalerki są wyższe o około 200 zł , czyli o 6 %.
Jeśli przyjrzymy się cenom mieszkań dużych z rynku wtórnego, to nie widać istotnej różnicy, wśród mieszkań nowych, te powyżej 70 m2 są przeciętnie o około 100 zł droższe za m2.
W przypadku nowych kawalerek różnica w cenie jest jednak dużo większa. Ich koszt wynosi średnio 4700 złotych za m2. Stawka za metr jest wyższa o 23 % od przeciętnych cen za nowe mieszkania duże, a od średnich cen metra w całym segmencie nowych mieszkań (3670 zł) kawalerki są droższe aż o blisko 30 %.
Relacja ceny lokali małych i dużych oczywiście różni się w poszczególnych miastach. Przykładowo: w Warszawie to mieszkania o wielkich metrażach są wyżej wyceniane. Na rynku wtórnym metr kwadratowy kawalerki w WGN kosztuje tam średnio 7600 złotych za m 2, a lokalu o powierzchni przynajmniej 70 m2 – 8000 złotych. Podobnie zjawisko obserwujemy w Krakowie, gdzie za metr kwadratowy dużego lokalu z rynku wtórnego trzeba zapłacić 8100 zł, przeciętna cena kawalerki natomiast jest o 800 złotych za m2 niższa.
Inaczej sytuacja przedstawia się we Wrocławiu – tu zdecydowanie droższe są kawalerki. Na rynku wtórnym za lokal przynajmniej 70 – metrowy trzeba zapłacić średnio 5400 złotych za m2. Ceny kawalerek są przeciętnie wyższe aż o 1000 złotych za m2, a więc niemal o 20 %. Natomiast w Gdańsku mieszkania duże i kawalerki na rynku wtórnym nie różnią się raczej średnimi stawkami, które wynoszą 5400 złotych za m2.
Widzimy więc, że mimo iż w skali całego kraju przeciętnie większą stawkę płacimy za mieszkania małe, to lokalnie może to wyglądać różnie. Z czego wynikają wyższe ceny dużych mieszkań w takich miastach jak Warszawa i Kraków?
Dokładne przyjrzenie się ofertom wskazuje na to, że w tych właśnie lokalizacjach, częściej mamy do czynienia z nieruchomościami położonymi w atrakcyjnych dzielnicach, w zabytkowych centrach miast itp. To wszystko przekłada się na wyższą wycenę.
Przykład takiej nieruchomości to choćby 200 metrowe mieszkanie wystawione na sprzedaż w Krakowie. Lokal mieści się w zabytkowej, przedwojennej kamienicy, przy ul. Floriańskiej, czyli centralnie na Starym Mieście. Cena całości to 2,2 mln złotych, co daje 11 tys. złotych za m2. W Warszawie natomiast podobna oferta będzie dotyczyła 130 – metrowego apartamentu na Mokotowie, z ceną 10 tys. złotych za m2.
Jak wspominaliśmy, w skali całego kraju to jednak kawalerki są wyżej wyceniane za metr kwadratowy. Wypada również powiedzieć kilka zdań o podaży. W tej analizie skupiliśmy się raczej na rynku wtórnym. Zrobiliśmy tak dlatego, że na rynku pierwotnym nowych mieszkań 1 – pokojowych oraz tych, o dużych powierzchniach jest mało. Na 435 ofert sprzedaży w WGN, tylko 130 to mieszkania duże a jedynie 57 to kawalerki. Te proporcje pokazują, że około 60 % ofert stanowią mieszkania w metrażach przeciętnych, czyli najbardziej popularnych wśród klientów.
Taka sytuacja potwierdza zjawisko wycofywania się deweloperów z budowy dużych powierzchniowo mieszkań. Firmy wolą budować mieszkania o średniej powierzchni. Z tego samego powodu jeszcze bardziej ograniczono budowanie kawalerek, które są trudne do sprzedania. W ich miejsce deweloperzy wolą wybudować, choćby małe 40 metrowe, 2.pokojowe mieszkanie.
Iwona Hryncewicz
Analityk i Doradca ds. Nieruchomości WGN
