Mieszkania do remontu mogą być zarówno studnią bez dna, w której będziemy potrzebować sporych nakładów finansowych, jak i świetną okazją, by tanio kupić atrakcyjny lokal. Wszystko zależy od tego, czy dokonamy dobrego wyboru biorąc pod uwagę lokalizację, potencjalne nakłady i wartość samego mieszkania. Za poszukiwaniem mieszkania do remontu przemawiają ceny zarówno samych lokali, które są niższe nawet o 30 – 40 proc. od rynkowych, a także ceny materiałów i usług budowlanych, które wciąż są stosunkowo niskie.
Przeciętna stawka ofert sprzedaży mieszkań do remontu W WGN, w ostatnim miesiącu wynosi 2800 zł za m kw. i jest niższa o 700 zł za metr od średniej rynkowej mieszkań używanych, która wynosi w skali całego kraju 3500 zł. Lokale do remontu są więc średnio tańsze o 20 proc. Zakładając, że klient szuka najbardziej popularnego metrażu czyli mieszkania 50 m kw. może średnio zaoszczędzić około 35 tysięcy złotych. Oczywiście część z nich musi później przeznaczyć na remont lokalu.
Zróżnicowanie cenowe zależne jest od lokalizacji. W dużych miastach wachlarz cen, jak i możliwość wyboru są oczywiście większe. W stolicy przeciętna cena z rynku wtórnego dla ostatniego miesiąca to około 8100 zł za m kw. Mieszkania oznaczone w opisie jako „do remontu” kosztują średnio o około 1000 – 1600 zł mniej. Ich ceny wahają się zwykle w przedziale 7000 – 7500 zł za metr, a więc są tańsze o 13 proc. Warto tutaj podkreślić, że nawet w sytuacji takich nieruchomości na rynku mieszkaniowym w Warszawie niejednokrotnie trzeba zapłacić bardzo wysoką stawkę, w zależności od lokalizacji. Na przykład za kawalerkę na Śródmieściu o powierzchni niecałe 17,5 m kw. w kamienicy z lat pięćdziesiątych sprzedający (pomimo tego, że – jak zaznacza – lokal jest do remontu) żąda aż 11 tysięcy złotych. Wyraźnie widać, że nawet mimo konieczności nakładów finansowych, zarówno dogodna lokalizacja, jak i rzadki metraż przeważają w wycenie. Z drugiej jednak strony, za 5800 zł od metra można już kupić mieszkanie do remontu na warszawskich Bielanach, w bloku z lat 60. W tym przypadku cena jest niższa od średniej aż o 30 proc.
W Krakowie mamy podobną sytuację jak w Warszawie. Wprawdzie lokale do remontu średnio są tańsze o około 500 – 1000 zł za metr. Stawki rynkowe dla Krakowa wynoszą około 6700 zł. Lecz w centralnych lokalizacjach nawet nieruchomości wymagające wkładu finansowego zyskują wysokie wyceny. Dosyć często mieszkania na Starym Mieście czy w dzielnicy Krowodrza, właśnie pomimo faktu, iż do remontu kosztują około 7500 – 8000 zł za m kw. Natomiast w dzielnicach takich jak Nowa Huta, Bieńczyce, Prokocim, Zabłocin niejednokrotnie można znaleźć oferty w stawkach nie przekraczających 4500 zł za metr kwadratowy, czyli o 30 proc. tańsze.
We stolicy Dolnego Śląska podaż mieszkań do remontu zapewnia duża dzielnica przedwojennych kamienic tj. Śródmieście. Znajdziemy tutaj oferty średnio o 30 proc. tańsze od średnich, które dla Wrocławia wynoszą około 6100 zł za m kw. Przykładowo, za mieszkanie w kamienicy znajdującej się przy ul. Probusa oferent oczekuje 4300 zł za m kw. Można znaleźć okazję w bloku z wielkiej płyty. Na Koznanowie mieszkanie do remontu, w bloku z lat 80. Wystawione zostało na sprzedaż za 3600 zł za m kw. Tutaj różnica między stawkami średnimi wynosi nawet ponad 40 proc.
Czy warto więc kupować lokal do remontu? Najważniejsze aby skalkulować koszt wszystkich prac, oraz spróbować wycenić wartość mieszkania po remoncie. Jeśli będzie zdecydowanie wyższa i przerośnie koszty kupna oraz prac, odpowiedź wydaje się twierdząca. Wiele zależne jest też od zakresu remontu, ale nie tylko ponieważ liczy się także stan budynku. Właśnie dlatego osoby rozpatrujące taki zakup powinny skupić się nie tylko na kondycji mieszkania ale i budynku, jako całości. Podejmując decyzje o zakupie takiego lokalu należy również oprócz kosztów szukać dobrego, centralnego położenia. Oczywiście w centralnych lokalizacjach trudniej znaleźć okazje cenowe, zwłaszcza w stolicy czy Krakowie, jednak jeśli by się udało, to byłaby to opłacalna inwestycja.
Średnio lokale do remontu mają niższe wyceny o około 10 – 15 proc. ale można i znaleźć przecenione o 30 proc., wówczas w sytuacji dużych miast na metrze kwadratowym możemy zyskać nawet 1700 – 2400 zł, w zależności od lokalizacji. Koszt remontu mieszkania to szacunkowo około 1000 zł za metr. W takiej sytuacji na zakupie mieszkania na pewno byśmy zyskali, trzeba jednak pamiętać, że to tylko szacunkowe wyliczenia i w rzeczywistości dużo zależy od skali koniecznych prac i wartości samego mieszkania. Mieszkania do remontu to segment rynku, który daje okazje kupna stosunkowo taniego, i atrakcyjnego mieszkania, jednak decyzja w tym przypadku musi być jednak poparta gruntowną analizą.
Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
