6800 zł za metr kwadratowy mieszkania w bloku z lat 80. To wcale nie żart. Taką ofertę wystawił w WGN jeden ze sprzedających z Wrocławia i wcale nie jest to najwyższa stawka. Bloki z PRL-u, mimo, że „grzeszą” brzydotą, wadami technicznymi, ciasnotą mieszkań itp. ciągle są w cenie i ciągle jest na nie popyt. Stawki, jakie uzyskują, mogą zaskakiwać, zwłaszcza, że niejednokrotnie są one wyższe od mieszkań nowych. W lokalizacjach takich jak Warszawa czy Kraków można natrafić na oferty mieszkań z bloków nawet w cenach blisko 10 tys. zł za metr kwadratowy!
Nie ma się co dziwić, że wiele transakcji dotyczy bloków – tak się dzieje niejako „siłą rzeczy”, bowiem tego typu mieszkań ciągle na rynku jest bardzo dużo. Szacuje się, że w Polsce nawet 12 mln ludzi mieszka w blokach. Takich lokali jest około 4 mln. Często są one nieco tańsze od innych nieruchomości na rynku wtórnym, mniej więcej o około 10 – 12 proc., ale wcale nie musi być to regułą. Wśród ofert WGN nie brak mieszkań w wielkiej płycie, wycenianych zdecydowanie powyżej średniej rynkowej. W dużych miejscowościach udział tego typu zabudowy w całości zabudowy miasta to często 20 proc., choć zdarzają się i miasta, gdzie taka zabudowa pokrywa nawet ponad 40 proc. powierzchni.
Dlaczego Polacy nadal stawiają na mieszkania w blokach? Oprócz ich dostępności na pewno klientów przekonuje to, że decydując się na życie w bloku na osiedlu mieszkaniowym, mają raczej zapewniony dostęp do usług, sklepów itp. Nie ma problemów z drogami. To wszystko elementy, które niekoniecznie muszą występować na nowych osiedlach budowanych przez deweloperów na peryferiach, czy w dzielnicach oddalonych od centrów dużych miast. Niejednokrotnie okazuje się, że przy nowym osiedlu mieszkań deweloperskich brakuje podstawowej infrastruktury: dróg, sklepów, aptek, przychodni czy przedszkoli. Z tym wszystkim raczej nie ma problemu, jeśli postawi się na wielką płytę. Lokale tego typu, mimo że mają wiele wad odnośnie jakości wykonania i konstrukcji, nadal są chodliwym towarem także dlatego, że większość z nich zostało zmodernizowanych i ocieplonych po czasach PRL-u i mimo, że wg części specjalistów bloki prędzej czy później będą wykazywać poważne wady konstrukcyjne, zagrażające mieszkaniu w nich, to jednak ciągle nie odstrasza to klientów.
Ile zapłacimy za „luksus” mieszkania w bloku w największych miastach kraju? W Warszawie średnie ceny są tylko minimalnie niższe od stawek dla całego rynku wtórnego. Za lokum w bloku zapłacimy tam przeciętnie 7360 zł, czyli o 300 zł mniej od średniej dla wszystkich mieszkań z drugiej ręki.
Zdarzają się jednak oferty przewyższające średnie stawki. Przykład to choćby jedno z ostatnich ogłoszeń w WGN. Za 30 – metrową kawalerkę na Woli, w bloku z 1966 roku, sprzedający chce 230 tys. zł, czyli 8000 zł od metra kwadratowego. Co więcej – lokal jest do remontu.
To jednak wcale nie rekord cenowy dla stolicy, bo za lokal w bloku na Śródmieściu, czyli w jednej z centralnych lokalizacji, trzeba zapłacić 9300 zł! Mieszkanie dwupokojowe ( 40 m kw.) na 2 piętrze, w 15 piętrowym budynku sprzedający wycenił na 375 tys. zł. Budynek pochodzi z 1977 roku.
Inna „rekordowa” oferta to również mieszkanie z Woli – w bloku z 1964 roku. 3 – pokoje o powierzchni 70 m kw. kosztują aż 695 tys. zł, co daje blisko 10 tys. zł za metr kwadratowy! Sprzedający zachwala lokalizację; blisko dworca centralnego, galerii Złote Tarasy czy Ronda ONZ.
We Wrocławiu mieszkania w blokach średnio kosztują w WGN 5900 zł od metra, są tańsze od innych mieszkań na rynku wtórnym przeciętnie tylko o około 200 zł / m kw., ale i tu nie brak ofert bardzo wygórowanych cenowo.
Oprócz wspomnianej wyżej kawalerki z Psiego Pola w cenie 6800 zł od metra, wśród ofert znajdziemy choćby małe 2 – pokojowe mieszkanie (33 m kw.) w bloku z 1980 roku, w dzielnicy Krzyki, wycenione na 230 tys. zł, co daje stawkę 7 tys. za metr kwadratowy.
Jeśli interesuje nas centralna lokalizacja, również musimy się liczyć z tym, że cena może być podwyższona. Za 63 metry 3 – pokojowego mieszkania w bloku z 1963 roku, przy ul. Kazimierza Wielkiego (tuż obok Rynku) trzeba zapłacić 430 tys. zł (6800 zł / m kw.).
W Krakowie mieszkania w bloku kosztują średnio 7000 zł za metr i są tańsze o około 700 zł od średniej dla całego rynku wtórnego. Na osiedlu Bronowice za 36 metrową kawalerkę sprzedający życzy sobie jednak 296 tys. zł, czyli 8000 zł od metra. Z kolei za 2 – pokojowe (52 m kw.) mieszkanie po całkowitym remoncie, w bloku w dzielnicy Krowodrza oferujący oczekuje 440 tys. zł. Stawka w tym przypadku wynosi blisko 8500 zł / m kw.
W Gdańsku, gdzie średnio za lokal w bloku trzeba płacić 5800 zł od metra, blisko o 2 tys. zł więcej kosztuje mieszkanie w dzielnicy Wrzeszcz, o powierzchni 58 m kw. Cena to 400 tys. zł, czyli 7 tys. zł za metr kwadratowy.
Wszystkie te przykłady pokazują, że wbrew pozorom mieszkania w blokach niekoniecznie muszą oznaczać dużo niższe stawki na rynku. Owszem, w większości są one nieco niżej wyceniane, ale różnica cenowa nie jest duża – zazwyczaj mieści się w przedziale 300 – 500 zł za metr kwadratowy. Jednocześnie jednak – jak pokazaliśmy – zdarzają się oferty zdecydowanie powyżej średnich cen.
Wyżej wyceniane są zazwyczaj małe mieszkania w blokach, w szczególności kawalerki, co charakterystyczne dla tego segmentu rynku. Z drugiej strony wysokie stawki dotyczą też dobrych, centralnych lokalizacji i to właśnie często jest przewaga mieszkań z wielkiej płyty nad nowymi lokalami deweloperskimi. Bloki w dużych miastach, z racji tego, że wcześniej powstały, są często po prostu lepiej usytuowane, wkomponowane w zabudowę miejską, blisko centrum lub nawet w samych centrach miast. Takie lokalizacje z reguły nie dotyczą nowego budownictwa deweloperskiego, dlatego, jeśli ktoś szuka dobrej lokalizacji może się skusić właśnie na mieszkanie w bloku.
Wyższe ceny dotyczą też mieszkań nowszych. Charakterystyczne są podwyższone stawki dla bloków z lat 90. czy też tych powstałych po 2000 roku.
Wszystkie wymienione czynniki prowadzą do wniosku, że wielka płyta, mimo całej listy wad, które jej dotyczą, ciągle może być bardzo atrakcyjną alternatywą dla ludzi poszukujących własnego mieszkania, a ceny niekoniecznie muszą kształtować się poniżej średnich stawek na rynku.
Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
