Do końca roku ceny mieszkań mogą pójść w górę. Wszystko ze względu na stabilny, wysoki popyt, rosnącą popularność programu MDM oraz perspektywy podwyżki od przyszłego roku wymaganego przez banki wkładu własnego. Ta ostatnia kwestia może przyspieszyć decyzje wielu klientów o zakupie.
Program dopłat – Mieszkanie dla Młodych – odgrywa coraz istotniejszą rolę na rynku mieszkaniowym. Po słabym pierwszym roku funkcjonowania obecne wyniki są już dużo lepsze. Do tego doszły zmiany, które zwiększają zarówno pulę dostępnych mieszkań, jak i grupę beneficjentów. Wszystko to prawdopodobnie będzie skutkować rosnącą popularnością MDM. W przyszłym roku, przy minimalnym wkładzie własnym kredytów na poziomie 15 proc., liczba chętnych do skorzystania ze wsparcia prawdopodobnie zdecydowanie wzrośnie.
Najważniejsze zmiany, które mogą wpłynąć na popularność programu oraz na rynek mieszkaniowy w ogóle, to dopuszczenie do dopłat także mieszkań używanych oraz rezygnacja dla niektórych grup klientów ( z trojgiem dzieci) z limitu wieku oraz wymogu, że mieszkanie w MDM ma być pierwszym kupionym na własność. Co więcej – do puli dostępnych nieruchomości objętych dopłatami także zalicza się już budownictwo spółdzielcze.
II kw. 2015 był najlepszym od początku funkcjonowania MDM. Z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (II kw. 2015) wynika, że rok do roku łączna kwota dofinansowania wzrosła o ponad 25 proc. W II kw. 2015 było to ponad 111 mln zł. W całym okresie działania Programu banki zaakceptowały 25 194 wnioski na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 583,5 mln zł. Wartość udzielonych kredytów w MDM od początku programu wynosi 4,4 mld zł, co stanowi 7,88 proc. akcji kredytowej w ujęciu wartościowym i ponad 8 proc. w ujęciu ilościowym. Oba wskaźniki rok do roku wzrosły o około pół proc.
MDM wyrasta więc na główny motor popytu na rynku mieszkaniowym. Jak po zmianach w programie będą kształtować się ceny? Nie ulega wątpliwości, że na wielu lokalnych rynkach zwiększy się popyt na mieszkania używane, a tym samym ceny tych nieruchomości mogą pójść w górę. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy limity MDM są na tym samym poziomie albo i wyższe od średnich cenowych. Wtedy na lokalnym rynku obserwuje się wzrosty cen.
Co prawda zasada wyliczania limitów cenowych dla mieszkań używanych jest mniej korzystna niż dla nowych (90 proc. wartości wskaźnika odtworzeniowego mkw., w stosunku do 110 proc. na rynku pierwotnym) – co skutkuje tym, że w takich wiodących miastach jak Warszawa i Kraków w limitach mieści się zaledwie około 7 proc. oferty (wg NBP) – to jednak poza tymi miastami jest już dużo lepiej. W Poznaniu ponad 40 proc. mieszkań używanych spełnia warunek ceny, w Kielcach ponad 50 proc., w Łodzi ponad 60, a w Katowicach ponad 70 proc.
Oznacza to, że MDM na rynku wtórnym będzie odgrywał istotną rolę i może stanowić konkurencję dla budownictwa deweloperskiego. Niewykluczone więc, że w zależności od lokalnej specyfiki, ceny mieszkań nowych mogą nawet spaść.
Obserwatorzy podkreślają jednak, że na dopuszczeniu do programu także mieszkań używanych może skorzystać również rynek pierwotny. Wszystko dlatego, że na rynku mieszkaniowym ogólnie pojawi się więcej kapitału. Jeśli dodamy do tego rezygnację z wymogu pierwszego mieszkania dla niektórych grup klientów, może się okazać, że część osób zdecyduje się sprzedać nieruchomość, by kupić nową. W efekcie wzrośnie liczba transakcji.
Do końca roku czynnikiem generującym popyt będzie również perspektywa wzrostu wkładu własnego kredytów. Przypomnijmy, że od stycznia nie będzie to już 10 – proc. jak obecnie, a 15 proc. Wielu potencjalnych klientów będzie więc zainteresowanych przyspieszeniem decyzji zakupowej, by zdążyć przed wejściem w życie niekorzystnych regulacji. Z kolei w przyszłym roku wyższy wymagany wkład własny pchnie większą grupę klientów do skorzystania z MDM.
Genowefa Marciczkiewicz – Dział analiz WGN
