Inwestorzy, skuszeni względnie niskimi cenami mieszkań oraz tanimi kredytami i wysoką rentownością najmu, coraz częściej zastanawiają się nad kupnem pakietu – czyli kilku nieruchomości. Takie rozwiązanie pozwala uzyskać atrakcyjne zniżki cen i sporo zaoszczędzić, jednak nie jest pozbawione ryzyka.
Rynek najmu ciągle prezentuje się bardzo atrakcyjnie. Roczne stopy zwrotu wynoszą przeciętnie 4 – 4,5 proc. Taka sytuacja oczywiście zachęca do inwestowania, zwłaszcza, że kredyty pozostają tanie, mamy do czynienia z najniższymi w historii stopami procentowymi a w perspektywie jest kolejna obniżka.
Zakupy pakietowe pozwalają uzyskać od deweloperów rabat w wysokości przeciętnie 5 – 10 proc. Będzie tym większy, im większa liczba kupionych nieruchomości, ich wartość oraz powierzchnia. Dla kilku mieszkań wartych 300 tys. zł, obniżka 10 proc. daje sporą oszczędność – rzędu około 100 – 120 tysięcy, co oczywiście przekłada się na zwiększenie rentowności najmu.
Gra jest więc warta świeczki, jednak obarczona ryzykiem. Przede wszystkim chodzi o utrzymanie wartości nieruchomości. W „normalnych” czasach mieszkania powinny zyskiwać na wartości rok rocznie przynajmniej o wskaźnik inflacji. Niestety obecnie mamy do czynienia z szeregiem najróżniejszych czynników, które zaburzają ten stan rzeczy.
Przykład pęknięcia bańki cenowej z lat 2007 – 2008 uwidacznia to bardzo dobrze. Dziś wielu ludzi, którzy wtedy inwestowali w nieruchomości, nie jest w stanie ich sprzedać bez realizacji straty. Z analiz WGN wynika, że przecena na wiodących rynkach wyniosła około 25 – 30 proc. Oparły jej się tylko niektóre nieruchomości – przede wszystkim świetnie zlokalizowane oraz najlepsze realizacje w segmencie Premium.
Inwestor musi też brać pod uwagę zmiany koniunktury na rynku najmu. Do negatywnych czynników należą choćby tendencje demograficzne, emigracja, spadek liczby studentów. Oczywiście wzrost konkurencji i podaży nieruchomości pod wynajem jest także jednym z nich.
W jakie nieruchomości inwestować, by odnieść sukces? Warunek podstawowy to lokalizacja. Im bliżej centrum, tym lepiej. Ważne jest zapewnienie dobrej komunikacji (stąd w Warszawie szczególnie atrakcyjne nieruchomości, to te zlokalizowane w sąsiedztwie stacji metra). Inne walory to obecność oferty rozrywkowej, rekreacyjnej itp. Rozpoznawalność miejsca również ma znaczenie, podobnie jak reputacja dzielnicy.
Na rynku najmu najlepiej „kalkulują się” kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe. Z kolei, jeśli chodzi o zachowanie wartości w dłuższej perspektywie czasu, bronią się mieszkania w kamienicach w centrach miast.
Czy w 2016 roku deweloperzy będą skłonni do udzielania rabatów? Duża podaż nowych inwestycji wskazuje, że są przekonani o tym, że świetna sprzedaż utrzyma się również w ciągu aktualnie rozpoczętych 12 miesięcy. Jednak istnieje szereg czynników, które mogą mieć negatywny wpływ na popyt.
1) Kończą się pieniądze z MDM na ten rok. Przy obecnej skali wypłat już wiosną środki MDM na 2016 mogą być wyczerpane, a to oznacza, że największy „dopalacz” popytowy przestanie działać
2) Wielką niewiadomą jest wpływ podwyższonego wkładu własnego kredytów na popyt. Z dotychczasowych zapowiedzi oraz sygnałów KNF nie wynika jednak, by ta sprawa miała w dużym stopniu negatywnie przełożyć się na zdolność kredytową klientów, bowiem jest możliwość ubezpieczenia „brakujących” 5 proc. wkładu. Stąd raczej należy zakładać, że mimo wszystko wpływ zwiększonego wkładu na rynek mieszkaniowy nie będzie odczuwalny.
3) Do czynników, które mogą negatywnie oddziaływać na popyt, należy jednak zaliczyć także ewentualny wzrost marż bankowych, w reakcji na nowy podatek. Na razie kilka instytucji już zdecydowało się na ten krok. Nie wiadomo czy to działanie tymczasowe, czy obliczone na dłuższą perspektywę.
4) Konkurencja ze strony rynku wtórnego – mieszkania używane zyskują na popularności. Wpływ na taki stan rzeczy ma objęcie ich rządowym planem dopłat.
Czynnikiem pozytywnym, zwiększającym zdolność kredytową Polaków, może być natomiast planowana kolejna obniżka stóp procentowych NBP.
Marcin Moneta, Dział Analiz WGN
