Klienci firm deweloperskich i osoby rozglądające się za nieruchomością na rynku wtórnym nadal mogą czerpać korzyści zarówno ze stabilnych cen mieszkań jak i tanich kredytów.
Dane z czterech kwartałów pokazują nam minimalne zmiany cen nieruchomości (wykres i tabela na– na podstawie informacji NBP). Na rynku pierwotnym, w wiodących miastach, nie przekraczają one 100 zł za metr kwadratowy. Na rynku wtórnym są nieco większe, ale również nie na tyle duże, by mówić o jakimś wyraźnym trendzie. Stawki pozostają więc stabilne.
Wykres 1 – ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym (dane NBP)
Do tego dochodzą niskie koszty kredytowania. Stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie. Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że marże kredytowe w II kw. wzrosły tylko minimalnie – o 0,02 p.p. Przy minimalnym wzroście wskaźnika WIBOR 3M (z 1,67 proc. w marcu do 1,69 proc. w kwietniu) średnie oprocentowanie kredytów wyniosło na koniec II kw. 3, 76 %.
Tab. 1. Ceny transakcyjne mieszkań – rynek wtórny
Nic dziwnego, że firmy deweloperskie odnotowują rekordową sprzedaż. Z danych REAS wynika, że w II kwartale 2016 r. na 6 rynkach o największej skali obrotów (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) deweloperzy wprowadzili do oferty 17,7 tys. nowych mieszkań, sprzedając w tym czasie blisko 15,1 tys. lokali. Dla porównania – w IV kw. 2015 sprzedaż wyniosła 14,4 tys. mieszkań. Wolumen transakcji jest też rekordowy w skali roku – blisko 58 tys. sprzedanych lokali na największych rynkach.
Rekordy sprzedażowe pociągają za sobą rekordową podaż. W II kw. 2016 odnotowano istotny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę –o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kwartału 2015 roku. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda liczba 36 211 lokali oddanych do użytkowania w II kwartale 2016 roku oznaczała spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kwartału 2015 roku był to wzrost o 12%.
Rodzi się jednak pytanie: skoro mieszkania bardzo dobrze się sprzedają, dlaczego ich ceny nie rosną?
Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze: obecny popyt jest zrównoważony przez podaż. Tzn. zainteresowanie spotyka się z adekwatną ofertą. Inaczej było w okresie boomu na rynku w latach 2006 – 2008, gdy popyt znacznie przewyższał podaż, co skutkowało gwałtownym wzrostem cen.
Druga sprawa to dostosowanie obecnej sprzedaży i polityki cenowej deweloperów do programu MDM, który jest jednym z bardziej znaczących motorów obecnego popytu. Udział MDM w obrocie na rynku mieszkaniowym jest spory. Z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że na rynku pierwotnym wynosi 17 proc. w Warszawie i Krakowie (odsetek transakcji spełniających wymogi MDM), 26 proc. we Wrocławiu, blisko 60 proc. w Poznaniu i 72 proc. w Łodzi.
Taki stan rzeczy sprawia, że deweloperzy częściej realizuję inwestycje mieszczące się w limitach cen MDM. To też w dużej mierze odpowiada za stabilizację cenową.
O tym, że wpływ MDM na rynek jest duży, świadczy fakt wyraźnego wzrostu akcji kredytowej w drugim kw. 2016. Eksperci nie mają wątpliwości, że był to skutek obaw klientów przed wstrzymaniem dopłat programu najpierw na 2016 a potem na 2017 r.
Co czeka rynek mieszkaniowy w dalszej perspektywie?
Niewykluczone, że ceny mieszkań spadną, ale niestety trudniej będzie kupić lokal na kredyt. Wszystko dlatego, że banki dążą do zaostrzenia polityki kredytowej. Co więcej – już w przyszłym roku minimalny wkład własny kredytów wzrośnie do 20 proc. Dodatkowo klientom coraz trudniej będzie skorzystać z takiej formy wsparcia jaką jest właśnie MDM. Program zakończy się w 2018 r. jednak już teraz pieniądze szybko się wyczerpują i MDM ma przestoje. Obecnie nie można już składać wniosków o dopłaty w 2016 r., wstrzymane zostało też przyjmowanie wniosków o dopłaty w roku przyszłym. To skutecznie ogranicza możliwość korzystania z programu.
Cała sytuacja może więc negatywnie przełożyć się na dostępność nieruchomości finansowanych kredytem dla klientów. Ceny mieszkań mogą się znaleźć natomiast pod presją spadkową.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
