Mieszkania w Warszawie sprzedaż, mieszkania w Warszawie wynajem, mieszkania w Warszawie Śródmieście sprzedaż, Wola sprzedaż, Bemowo sprzedaż, Żoliborz sprzedaż, Białołęka sprzedaż, Ursus sprzedaż, Praga sprzedaż, Bielany sprzedaż, Ursynów sprzedaż - mieszkaniawwarszawie.net
opinie i raporty

61
Klienci firm deweloperskich i osoby rozglądające się za nieruchomością na rynku wtórnym nadal mogą czerpać korzyści zarówno ze stabilnych cen mieszkań jak i tanich kredytów.

Dane z czterech kwartałów pokazują nam minimalne zmiany cen nieruchomości (wykres i tabela na– na podstawie informacji NBP). Na rynku pierwotnym, w wiodących miastach, nie przekraczają one 100 zł za metr kwadratowy. Na rynku wtórnym są nieco większe, ale również nie na tyle duże, by mówić o jakimś wyraźnym trendzie. Stawki pozostają więc stabilne.

rys1

Wykres 1 – ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym (dane NBP)

Do tego dochodzą niskie koszty kredytowania. Stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie. Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że marże kredytowe w II kw. wzrosły tylko minimalnie – o 0,02 p.p. Przy minimalnym wzroście wskaźnika WIBOR 3M (z 1,67 proc. w marcu do 1,69 proc. w kwietniu) średnie oprocentowanie kredytów wyniosło na koniec II kw. 3, 76 %.

rys2

Tab. 1. Ceny transakcyjne mieszkań – rynek wtórny

Nic dziwnego, że firmy deweloperskie odnotowują rekordową sprzedaż. Z danych REAS wynika, że w II kwartale 2016 r. na 6 rynkach o największej skali obrotów (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) deweloperzy wprowadzili do oferty 17,7 tys. nowych mieszkań, sprzedając w tym czasie blisko 15,1 tys. lokali. Dla porównania – w IV kw. 2015 sprzedaż wyniosła 14,4 tys. mieszkań. Wolumen transakcji jest też rekordowy w skali roku – blisko 58 tys. sprzedanych lokali na największych rynkach.

Rekordy sprzedażowe pociągają za sobą rekordową podaż. W II kw. 2016 odnotowano istotny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę –o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kwartału 2015 roku. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda liczba 36 211 lokali oddanych do użytkowania w II kwartale 2016 roku oznaczała spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kwartału 2015 roku był to wzrost o 12%.

Rodzi się jednak pytanie: skoro mieszkania bardzo dobrze się sprzedają, dlaczego ich ceny nie rosną?

Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze: obecny popyt jest zrównoważony przez podaż. Tzn. zainteresowanie spotyka się z adekwatną ofertą. Inaczej było w okresie boomu na rynku w latach 2006 – 2008, gdy popyt znacznie przewyższał podaż, co skutkowało gwałtownym wzrostem cen.

Druga sprawa to dostosowanie obecnej sprzedaży i polityki cenowej deweloperów do programu MDM, który jest jednym z bardziej znaczących motorów obecnego popytu. Udział MDM w obrocie na rynku mieszkaniowym jest spory. Z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że na rynku pierwotnym wynosi 17 proc. w Warszawie i Krakowie (odsetek transakcji spełniających wymogi MDM), 26 proc. we Wrocławiu, blisko 60 proc. w Poznaniu i 72 proc. w Łodzi.

Taki stan rzeczy sprawia, że deweloperzy częściej realizuję inwestycje mieszczące się w limitach cen MDM. To też w dużej mierze odpowiada za stabilizację cenową.

O tym, że wpływ MDM na rynek jest duży, świadczy fakt wyraźnego wzrostu akcji kredytowej w drugim kw. 2016. Eksperci nie mają wątpliwości, że był to skutek obaw klientów przed wstrzymaniem dopłat programu najpierw na 2016 a potem na 2017 r.

Co czeka rynek mieszkaniowy w dalszej perspektywie?

Niewykluczone, że ceny mieszkań spadną, ale niestety trudniej będzie kupić lokal na kredyt. Wszystko dlatego, że banki dążą do zaostrzenia polityki kredytowej. Co więcej – już w przyszłym roku minimalny wkład własny kredytów wzrośnie do 20 proc. Dodatkowo klientom coraz trudniej będzie skorzystać z takiej formy wsparcia jaką jest właśnie MDM. Program zakończy się w 2018 r. jednak już teraz pieniądze szybko się wyczerpują i MDM ma przestoje. Obecnie nie można już składać wniosków o dopłaty w 2016 r., wstrzymane zostało też przyjmowanie wniosków o dopłaty w roku przyszłym. To skutecznie ogranicza możliwość korzystania z programu.

Cała sytuacja może więc negatywnie przełożyć się na dostępność nieruchomości finansowanych kredytem dla klientów. Ceny mieszkań mogą się znaleźć natomiast pod presją spadkową.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Dodaj komentarz

Kontakt: WGN, ul. Górczewska 124, 01-460 Warszawa, Polska - tel. 668 861 043, e-mail - sekretariat@wgn.pl