Warszawa dostarcza niezwykle zróżnicowaną ofertę mieszkaniową. Wachlarz cenowy jest bardzo szeroki. Sięga nawet 5 – 6 tysięcy złotych różnicy na metrze kwadratowym i nie mówimy tu o porównaniu zwykłych mieszkań do segmentu premium, a o cenach średnich dla poszczególnych dzielnic.
Zanim przejdziemy do stawek w warszawskich lokalizacjach, kilka słów o rynku stołecznym i cenach na tle innych dużych ośrodków miejskich w kraju.
Warszawa jest oczywiście najdroższym rynkiem wśród miast wojewódzkich i jednym z najdroższych w Polsce. Równać cenami ze stolicą mogą się tylko niektóre lokalizacje turystyczne – np. Sopot. Na rynku wtórym w Warszawie średnie ceny aktualnie (ostatnie dane NBP – za IV kw. 2016) wynoszą około 7200 zł mkw. Od dłuższego czasu w segmencie mieszkań używanych dominuje stabilizacja cenowa.
Na rynku pierwotnym ceny natomiast rosną. Średnio za nowe mieszkania w Warszawie płaci się 7700 zł (dane NBP). W ciągu dwóch lat – od IV kw. 2014 – poszły one w górę o ponad 300 zł na metrze kwadratowym. Daje to wzrost ceny przeciętnego 50 – metrowego lokalu o 15 tysięcy złotych.
Warszawa a „reszta świata”
Jak wspomnieliśmy – Warszawa jest najdroższym miastem wojewódzkim w Polsce. Przeciętne – 50 metrowe mieszkanie będzie tu średnio o 70 – 75 tys. zł droższe niż we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku czy Poznaniu.
Stołeczne ceny są przeciętnie o około 1300 – 1500 zł na metrze kwadratowym wyższe od stawek w wymienionych ośrodkach, które przecież poza stolicą są najdroższymi polskimi lokalizacjami wśród stolic województw.
Dystans między Warszawą a innymi miastami regionalnymi jest jednak jeszcze większy. Sięga średnio ponad 3000 zł. Ceny na rynku pierwotnym w najdroższym Lublinie (poza Warszawą, Krakowem, Wrocławiem, Poznaniem i Gdańskiem) wynoszą 5200 zł, a więc o 2500 zł mniej niż w stolicy. W Zielonej Górze, która jest najtańszym miastem regionalnym, średnie stawki wynoszą 3700 zł. Na tym tle stołeczne ceny są wyższej aż o ponad 100 proc.
Jakie mieszkania kupują warszawiacy?
Stołeczne preferencje mieszkaniowe nie różnią się akurat zbytnio od preferencji klientów w innych częściach kraju. Polacy raczej wybierają mieszkania małe bądź średnie. Rozumiemy przez to metraże do 60 mkw.
Wg raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kwartał 2016 (ostatnie opublikowane dane). w analizowanym okresie najlepiej w Warszawie sprzedawały się mieszkania o powierzchni od 45 do 55 mkw. W IV kw. 2016 ich udział w obrocie wynosił 26 proc., co było najwyższym wynikiem spośród wszystkich kategorii wielkościowych.
Na drugim miejscu uplasowały się mieszkania o powierzchni 35 – 45 mkw., z wynikiem ponad 20 proc. Około 10 proc. kupujących zdecydowało się na najmniejsze kawalerki, czyli do 35 mkw. Kolejne 20 proc. obrotu dotyczyło mieszkań o powierzchni 55 – 65 mkw. Tylko nieco ponad 15 proc. kupujących decydowało się na nieruchomości mierzące 75 mkw. i więcej.
Typy budownictwa a cena
Mieszkaniowy rynek pierwotny w stolicy jest nieznacznie droższy od wtórnego. Nowe budownictwo nie zawsze jednak ma palmę pierwszeństwa. W centrum bardzo wysokie wyceny uzyskują mieszkania w kamienicach, zwłaszcza o historycznym i zabytkowym charakterze. Z kolei do najtańszych typów budownictwa zaliczymy wielką płytę i budynki wielorodzinne o charakterze kamienic z okresu powojennego, zwłaszcza w gorszych lokalizacjach i o gorszym stanie technicznym.
Drogie i tanie lokalizacje
Jak już wspomnieliśmy – rozpiętość cenowa warszawskich mieszkań sięga nawet 5 – 6 tys. zł za metr kwadratowy i nie chodzi o porównanie segmentu Premium ze zwykłymi mieszkaniami, a o średnie ceny z dzielnic.
Klient kupujący na Targówku może zapłacić aż o 250 tys. zł mniej, od osoby która również kupi 50 mkw., ale na Śródmieściu. To najdroższa warszawska lokalizacja. Ceny transakcyjne wynoszą około 10 – 11 tys. zł. Przykładowo: cena za 30 – metrową kawalerkę w sąsiedztwie galerii handlowej Arkadia, wynosi około 330 tys. zł, co daje 11 tysięcy za metr Do drogich lokalizacji należą również m.in. Żoliborz, Mokotów, bliższa Wola, Saską Kępa.
Na Mokotowie 3 – pokojowe, 80 – metrowe mieszkanie na rynku wtórnym to wydatek około 600 tys. zł. Stawki z rynku wtórnego kształtują się w przedziale 8000 – 9000 zł od metra kwadratowego. Na Wilanowie i Ursynowie nieruchomości są niewiele tańsze. Średnie ceny ofertowe wynoszą tam około 7500 – 8500 zł/mkw. Podobnie przedstawiają się ceny na bliższej Woli.
Jeśli natomiast nie mamy grubego portfela i szukamy taniego mieszkania, powinniśmy się skupić raczej na lokalizacjach peryferyjnych, lub w gminach sąsiadujących ze stolicą. Tuż za Warszawą płaci się przeciętnie około 4,5 – 5,5 tys. zł/mkw. W samej stolicy jedną z najtańszych lokalizacji jest Targówek, z cenami poniżej 6000 zł/mkw. Do niedawna tanią lokalizacją była też Praga – Północ, ale obraz tej dzielnicy się poprawia, a wraz z nim rosną ceny mieszkań. Duży wpływ na wartość nieruchomości w tym rejonie miała poprawa połączeń komunikacyjnych i druga linia metra. Stosunkowo tanie lokalizacje warszawskie to też Bielany, Białołęka, Bemowo i Ursus. Ceny transakcyjne mieszkań w segmencie popularnym mieszczą się tu w przedziale 6200 – 6800 zł/mkw.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz
