Czy kupno lokalu do remontu to dobry interes, a może skarbonka bez dna? Mieszkania zapuszczone są istotnym elementem rynku mieszkaniowego i dla wielu klientów stanowią okazję, by tanio kupić własne mieszkanie. Jakie są ceny mieszkań do remontu, sprawdziliśmy wśród ofert WGN oraz pokusiliśmy się o odpowiedź na pytanie ile trzeba jeszcze do takich lokali dołożyć. Okazuje się, że rozpiętość cenowa mieszkań do remontu jest bardzo duża – w największych miastach sięgająca od 3000 do nawet 14 tys. zł za metr w zabytkowych centrach miast. Lokale do remontu średnio jednak są tańsze o około 7 proc. od mieszkań, gdzie nie trzeba wkładać dużej gotówki. Wyjątek to Kraków – gdzie różnica przekracza 20 proc. Najtańsze mieszkania do remontu wśród dużych miast znajdziemy natomiast w Łodzi. Tu średnie ceny wynoszą 3000 zł za metr kwadratowy.
Stawki za lokale, które – jak informuje oferent – wymagają częściowego bądź kapitalnego remontu mogą zadziwiać tym, że mimo wszystko kształtują się na wysokim poziomie. Za najtańsze mieszkania do remontu w Warszawie wśród ofert WGN trzeba zapłacić około 6 tys. zł od metra kwadratowego, a średnia cenowa wynosi 7200 zł. To tylko o 500 zł mniej od średnich stawek na rynku wtórnym dla Warszawy. Oznacza to, że w stolicy mieszkania do remontu są tańsze o około 6,5 proc.
Przykładowo – wśród najtańszych ofert tego typu znajdziemy mieszkanie do remontu, w bloku z wielkiej płyty na Bielanach. Cena to 6 tys. zł od metra. Z kolei wśród najdroższych ofert są mieszkania po ponad 8 tys. zł od metra kwadratowego. Już na przykładzie Warszawy można dojść do wniosku, że mieszkania do remontu niekoniecznie muszą być tanie. Często bowiem położone są w na tyle atrakcyjnych lokalizacjach – w centrach miast, że mimo ogólnego zniszczenia, trzymają wysokie stawki. Przykład z Warszawy to mieszkanie do remontu na Śródmieściu w cenie powyżej 8 tys. zł od metra, czy mieszkanie na Woli za które trzeba zapłacić 7500 zł za metr kwadratowy.
Podobne zjawisko obserwujemy we Wrocławiu. Wysokość średnich stawek zaburzają mieszkania w prestiżowych lokalizacjach. Za lokal do remontu w kamienicy w samym wrocławskim Rynku trzeba zapłacić ponad 14 tys. zł za metr kwadratowy!
Jeśli nie wliczać tej oferty, średnia cenowa mieszkań do remontu we Wrocławiu wyniesie 5750 zł, co oznacza, że na wrocławskim rynku tego typu lokale są tańsze średnio o 5,7 proc. Ceny mieszkań do remontu we Wrocławiu kształtują się w przedziale 3700 – 6000 zł za metr.
W Gdańsku najtańsze mieszkania do remontu kupimy w cenie 4200 zl od metra kwadratowego. Najdroższe mają ceny powyżej 10 tys. zł za metr. Tyle przykładowo kosztuje lokal do remontu, ale w samym centrum Gdańska, w trzypiętrowej kamienicy przy ulicy Mariackiej.
W Krakowie średnia cenowa mieszkań do remontu wynosi 5800 i również obserwujemy, że stawki zdecydowanie rosną im bliżej centrum i im lokalizacja jest bardziej atrakcyjna.
Na krakowskim rynku lokale, gdzie trzeba przeprowadzić prace remontowe są średnio aż o 26 proc. tańsze.
Jeśli już zdecydujemy się zakupić mieszkanie do remontu, ile będziemy musieli „włożyć’ w prace remontowe? Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa – oczywiście zależy od stopnia degradacji lokalu i od tego, jaki standard mieszkania jest naszym celem.
Przyjmuje się, że średni koszt remontu kapitalnego mieszkania wynosi około 600 -800 zł za metr kwadratowy, czyli za remont 50 metrowego lokalu trzeba zapłacić 30 – 40 tys. zł, wliczając w to robociznę i materiały (chodzi o standard średni).
Oczywiście koszty możemy zmniejszyć, jeśli sami wykonamy część prac – np. demontaż armatury łazienkowej itp. Z drugiej strony koszty mogą lawinowo rosnąć w zależności od stanu mieszkania. Jeśli np. ściany są zagrzybione, wilgotne, wymagają osuszania itp. – wtedy koszty będą znacznie większe. Podobnie będzie w przypadku konieczności wymiany całej instalacji elektrycznej itp.
Jeśli przyjąć nasze 600 zł za średnią cenę remontu metra kwadratowego oznacza to, że na większości rynków zakup mieszkań do remontu będzie najatrakcyjniejszy, tylko wtedy, jeśli poszukamy prawdziwych okazji, czyli lokali najbardziej przecenionych np. w kamienicach we Wrocławiu bądź w Krakowie – gdzie różnica między średnimi cenami mieszkań do remontu a lokalami w dobrym stanie technicznym jest największa i przekracza 20 proc. To sprawia, że nawet mimo nakładów remontowych inwestycja jest opłacalna. W innych sytuacjach, po doliczeniu kosztu ewentualnego remontu, uzyskamy koszt ogólny w granicach takiego, jaki dotyczyłby kupna mieszkania w dobrym stanie technicznym, czyli w tym przypadku nie zaoszczędzimy.
Należy też dodać, że dobrą decyzją może być rozpoczęcie remontu jeszcze w tym roku. Na taki stan rzeczy wpływ ma fakt, że spadły nieco ceny robocizny i materiałów budowlanych. W dodatku jeszcze za ten rok przysługuje nam ulga budowlana.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
