Mieszkania w blokach z czasów PRL, mimo, że nie mają wysokiego standardu cieszą się niesłabnącą popularnością na rynku wtórnym. Są jednymi z częściej poszukiwanych typów nieruchomości, głównie ze względu na atrakcyjne, niskie ceny. Za ile można kupić własne mieszkanie w wielkiej płycie?
Sprawdziliśmy na przykładzie ofert WGN z Warszawy, Wrocławia, Gdańska, Krakowa i Poznania.
Szacuje się, że w Polsce nawet 12 mln ludzi mieszka w blokach. Tego typu mieszkań jest około 4 mln. Są one tańsze od innych nieruchomości na rynku wtórnym o około 10 – 12 proc. W dużych miejscowościach udział tego typu zabudowy w całości zabudowy miasta to często nawet 20 proc., choć zdarzają się i miasta takie jak Kielce, czy Rzeszów gdzie taka zabudowa pokrywa nawet ponad 40 proc. powierzchni.
Mieszkania z wielkiej płyty, mimo że mają wiele wad odnośnie jakości wykonania i konstrukcji, nadal są chodliwym towarem na rynku nieruchomości. Większość z nich zostało zmodernizowanych i ocieplonych po czasach PRL-u i mimo, że wg części specjalistów bloki prędzej czy później będą wykazywać poważne wady konstrukcyjne, zagrażające mieszkaniu w nich, to jednak ciągle nie odstrasza to klientów. Biorąc pod uwagę, że takich mieszkań jest bardzo dużo, nie dziwią też ich atrakcyjne ceny. Czy jednak rzeczywiście są tańsze od innych typów nieruchomości i od nowych lokali na rynku pierwotnym?
W Warszawie na 104 oferty sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, aż ponad 80 dotyczy mieszkań w blokach. Ceny, w przypadku stolicy, są oczywiście zdecydowanie większe, niż w innych częściach kraju i to niezależnie, czy chodzi o blok, czy nie.
Tak więc, 28 – metrowe mieszkanie do remontu na Woli (ul. Anielewicza), oferent wystawia do sprzedaży za 189 tys. zł, co daje 6750 zł za metr kwadratowy. Tyle samo za metr trzeba zapłacić za 35 metrowe mieszkanie, w bloku z 1967 roku na Grochowie.
Mimo, że brzmi to niewiarygodnie, są i w Warszawie oferty dotyczące bloków, w cenie 9 tys. zł za metr! Tyle chce sprzedający za 32 metrowy, gruntownie odremontowane mieszkanie, w budynku z 1955 roku. Koszt całości to 288 tys. zł.
Co ciekawe – 30 lat młodsze mieszkanie na Bemowie, w bloku z 1984 roku wycenione zostało na 6100 zł od metra, czyli o 30 proc. taniej! Podobnie w przypadku innego lokalu z Bemowa – 50 metrowe mieszkanie oferent wystawia na sprzedaż za 300 tys. zł, czyli 6 tys. zł za metr.
Warto zaznaczyć, że nowe mieszkanie, w nowym bloku (2010) na Bemowie, jest tylko nieznacznie droższe. Za 48 metrów mieszkania w stanie deweloperskim, na osiedlu 9 nowych bloków przy ul. Szeligowskiej sprzedający chce niecałe 6500 zł. W tym przypadku różnica w cenie między mieszkaniem nowym a używanym w bloku wynosi około 8 proc.
Nieco wyższe ceny, oprócz bloków nowych, uzyskują też mieszkania nie starsze niż 13 – letnie, choć nie jest to wcale regułą. Dla przykładu – za 57 metrowy lokal w bloku z 2000 roku na Bielanach, trzeba zapłacić 6600 zł za metr.
Jeśli jednak od oddalonych od centrum Bielan, wolimy Mokotów będziemy musieli za starszy o 35 lat lokal zapłacić o 2000 tys. więcej za metr kwadratowy. 8 tys. od metra kosztuje 50 metrowy lokal w budynku z 1953 roku.
Wśród najdroższych ofert z rynku wtórnego, dotyczących bloków z czasów PRL, znajdziemy 69 – metrowe mieszkanie z 1964 roku, na Woli. Oferent informuje, że: „Teren, na którym stoi budynek jest ogrodzony i zagospodarowany zielenią. Infrastruktura techniczna budynku po wymianie, stan techniczny budynku dobry i dobrze zarządzany. Stan ogólny mieszkania dobry, do odświeżenia”. Cena za ten lokal to 695 tys. zł, czyli ponad 10 tys. zł od metra kwadratowego. Tak wysokie stawki, nawet jak na Warszawę, muszą zaskakiwać. Przeciętne ceny jednak mieszkań w blokach w przypadku stolicy to około 6000 – 6500 zł od metra.
We Wrocławiu, wśród aktualnych ofert, najniższe stawki dotyczące wielkiej płyty zaczynają się od około 4100 zł za metr kwadratowy. Tyle dla przykładu, kosztuje 63 metrowy lokal w bloku z 1980 roku w dzielnicy Fabryczna. Przeciętne ceny są jednak wyższe i kształtują się w przedziale – 5100 – 5600 zł za metr. Zdarzają się też stawki zdecydowanie wyższe. Jeśli komuś zależy na mieszkaniu w ścisłym centrum, za tego typu lokal w bloku będzie musiał zapłacić 7650 zł od metra kwadratowego, tyle kosztuje 37 metrowe mieszkanie przy ul. Świdnickiej.
Inny przykład ze starego miasta potwierdza, że nawet mieszkania w blokach, jeśli są w dobrej lokalizacji mogą uzyskiwać wysokie ceny. Za 6800 od metra jest do kupienia 63 – metrowy lokal przy ul. Kazimierza Wielkiego na starówce wrocławskiej. Blok pochodzi z 1963 roku.
To, że ceny mieszkań w blokach na rynku wtórnym niekoniecznie znacznie odbiegają do stawek z rynku pierwotnego, potwierdza przykład z Krakowa. 35 metrowe mieszkanie z Nowej Huty, na 10 piętrze bloku, kosztuje 5 tys. zł za metr i jest droższe od nowego lokalu 36 metrowego w stanie deweloperskim, w dzielnicy Czyżyny, gdzie oferent chce 4750 zł od metra.
W przypadku mieszkania na Podgórzu, w bloku z 1980 roku, różnica jest jeszcze większa. Tu stawka za metr wynosi 6200 zł. Mieszkanie po remoncie, nowe okna PCV. Kuchnia wyposażona, częściowo otwarta na pokój, łazienka wyposażona – informuje oferent.
Za mieszkanie w bloku, ale budowanym już po 2000 roku zapłacimy jeszcze więcej. 50 – metrowe mieszkanie na Podgórzu, w budynku z 2002 roku kosztuje 7100 zł za metr.
Dobra lokalizacja, to oczywiście również wyższe ceny. Za komfort mieszkania w bloku, ale za to 500 metrów od Rynku Głównego, na osiedlu Salwator, trzeba zapłacić 10 tys. zł od metra. Tyle kosztuje 72 – metrowe mieszkanie w bloku 4 piętrowym z 1990 roku.
W Gdańsku najtańsze mieszkania w wielkiej płycie kupimy w cenie 4100 zł za metr. Taka stawka dotyczy lokalu z 1974 roku w dzielnicy Stogi. Lokal jest do remontu. Z kolei na 4500 zł ode metra wycenił sprzedający 48 – metrowy lokal na osiedlu Przeróbka. Lokal mieście się na 4 piętrze bloku z 1974 roku. Oferent informuje, że zarówno mieszkanie, jak i budynek są gruntownie wyremontowane.
Co ciekawe – jeśli zdecydujemy się kupić nowe mieszkanie w Pruszczu Gdańskim i na przykład dojeżdżać do Gdańska do pracy, zapłacimy mniej. Za 50 metrowy lokal w Pruszczu Gdańskim na rynku pierwotnym deweloper chce 4 tys. zł od metra.
5600 zł za metr kwadratowy należy zapłacić natomiast za mieszkanie w bloku z 2000 roku na osiedlu Ujeścisko. Ten przykład również pokazuje, że nieco wyższe ceny uzyskują lokale w blokach nie starszych niż 15 – letnie. Dla przykładu – za 72 metrowe mieszkanie na Zaspie w Gdańsku, w bloku z 1977 roku trzeba zapłacić 4900 zł od metra.
W Poznaniu znajdziemy chyba najniższe, spośród wszystkich analizowanych przez nas miast, stawki za metr kwadratowy mieszkania w wielkiej płycie. 3900 zł/ m kw. kosztuje lokal 64- metrowy w bloku z 1980 roku w dzielnicy Grunwald. Inna, bardzo atrakcyjna oferta, to 53 – metry w bloku z cegły – jak informuje oferent, w lokalizacji Poznań – Ogrody. Cena to 219 tys. zł, czyli 4080 zł za metr. Za 47 – metrowe mieszkanie w budynku z 1955 roku (oferent informuje, że budynek jest z cegły) w centrum Poznania (ul. Libelta) trzeba zapłacić 5123 zł.
Jak kształtuje się poznański rynek pierwotny? Znów okazuje się, że do „ustrzelenia” są bardzo atrakcyjne oferty, ale w nieco bardziej oddalonych lokalizacjach i często dotyczące większych metrażów. Na przykład: w Luboniu za 80 metrowe mieszkanie na osiedlu nowych bloków, w stanie deweloperskim trzeba zapłacić 3800 zł od metra. W samym Poznaniu stawki są już jednak zdecydowanie wyższe. Przykładowo: nowe mieszkania na Jeżycach są wyceniane na 6 – 6,5 tys. zł za metr.
Podsumowując: mieszkania w blokach to duży i bardzo ciekawy wycinek rynku nieruchomości. Składają się na niego różne realizacje, uzyskujące różne stawki. Generalnie można zaryzykować twierdzenie, że najniżej wyceniane są mieszkania w blokach z lat 70 i 80, czyli z czasów właściwiej wielkiej płyty. Bywa tak, że mieszkania w budynkach z lat 50 – tych, mimo, że są starsze, są droższe. Oczywiście wynika to z tego, że często są w lepszym stanie technicznym, niż właściwe dla wielkiej płyty duże blokowiska, które powstawały głównie w latach 70. Droższe są też oczywiście mieszkania w blokach nowych, szczególnie po 2000 roku. Jeśli chodzi o porównanie do obecnego rynku wtórnego, wnioski mogą być zaskakujące. Oczywiście często mieszkania w blokach są zdecydowanie tańsze, jednak znajdziemy również przeciwne przykłady. Nie raz zdarza się, że mieszkanie w bloku jest droższe od nowego mieszkania na rynku pierwotnym. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy mieszkanie w bloku jest w dobrej lokalizacji. Należy też pamiętać, że potencjalny klient do ceny na rynku pierwotnym dodaje koszty wykończenia mieszkania.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
