Mieszkanie na rynku wtórnym- co czeka nas w 2016 roku?

Rynek wtórny mieszkań budzi się z długo trwającej stagnacji i stabilizacji cenowej. Wiele wskazuje na to, że nieruchomości używane w przyszłym roku zaczną drożeć. Wynika to z kilku czynników: rosnącej zdolności kredytowej Polaków, objęcia rynku wtórnego dopłatami w MDM oraz ciągle niskich kosztów kredytów.
Indeks Dostępności Mieszkaniowej, publikowany przez Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich, stale rośnie. W tym roku – w pierwszym kwartale –  był już na najwyższym od 6 lat (a więc od początku badań) poziomie – wynoszącym 200 punktów. Później, w drugim kwartale nieco stracił, by w trzecim znów wzrosnąć. Miara IDM potwierdza, że obecnie klienci banków mają świetny czas dla podejmowania decyzji o kupnie. Na wzrost indeksu w trzecim kwartale wpływ miały nieznaczny wzrost wynagrodzeń (o 1 proc.) oraz spadek kosztów utrzymania (o stopę inflacji 0,27 proc.) przy niewielkich tylko wzrostach cen mieszkań i oprocentowania kredytów. Jeśli potwierdzą się sygnały ze strony nowego rządu, po zmianach w Radzie Polityki Pieniężnej możemy spodziewać się dalszych cięć stóp procentowych, co dodatkowo wpłynęłoby na zwiększenie zdolności kredytowej Polaków.
Największy wpływ na rosnący popyt na mieszkania używane ma jednak objęcie rynku wtórnego dopłatami MDM. Zmiana zasad podziałała ożywczo na cały program. Odkąd mieszkania używane zostały dopuszczone do MDM (wrzesień 2015) rynek wtórny idzie „jak burza”. Liczba złożonych wniosków wzrosła skokowo. Spośród tych złożonych we wrześniu i październiku ponad 60 proc. dotyczyło właśnie mieszkań używanych. W listopadzie wnioskowano o dopłaty w wysokości ponad 125 mln zł. To miesięcznie najwięcej od początku funkcjonowania programu. Warto dodać również, że w ciągu trzech miesięcy od wejścia w życie nowelizacji ustawy o MDM,  do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiły wnioski o dopłaty na łączną kwotę 333 mln zł, podczas gdy przez pierwsze osiem miesięcy 2015 r. było to 292 mln zł, a w całym 2014 r. – 366 mln zł.
Skąd tak zbawienny wpływ rynku wtórnego na program Mieszkanie dla Młodych? Przede wszystkim stąd, że dzięki niemu rzesze potencjalnych klientów, do tej pory wykluczonych z programu, mogą wreszcie stać się jego beneficjentami. Chodzi głównie o mieszkańców mniejszych miejscowości, gdzie  deweloperzy budują bardzo mało. W takich ośrodkach możliwość wyboru ogranicza się w zasadzie do rynku wtórnego lub budowy domu.
Jak podkreślają analitycy WGN, mimo niekorzystnej zasady wyliczania limitów cenowych dla rynku wtórnego,  w wielu miastach regionalnych do programu kwalifikuje się spory odsetek mieszkań używanych. W Łodzi czy Poznaniu jest to ponad połowa oferty, podobnie w Katowicach i jeszcze kilku innych stolicach województw. To z kolei sprawia, że rynek wtórny wyrasta na bardzo groźnego konkurenta dla budownictwa deweloperskiego.
Jeśli zainteresowanie mieszkaniami używanymi utrzyma się na podobnym poziomie, do tego, z jakim mamy do czynienia obecnie, to z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że w przyszłym roku ceny będą rosły. Niewielkie wzrosty już widać, natomiast z całą pewnością mieszkania używane już nie tanieją.
Co będzie hitem roku 2016? Można spodziewać się dalszego popytu na nieruchomości pod wynajem. Tanie kredyty i dobre stopy zwrotu z najmu kierują inwestorów w tym kierunku. Zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim bardzo dobrze zlokalizowane nieruchomości w dużych miastach o metrażu raczej przeciętnym – do 60 mkw. Tego typu mieszkania łatwo wynająć.
Jeśli koszty kredytów pozostaną niskie, można spodziewać się również większego zainteresowania mieszkaniami dużymi, choć nadal gros zakupów będzie dotyczyło nieruchomości o powierzchni od 40 do 60 mkw.
Na koniec kilka zdań o czynnikach negatywnych, które w przyszłym roku mogą osłabiać popyt na mieszkania.
Niewykluczone, że taką rolę odegra rosnący do 15 proc. wkład własny kredytów. Co prawda KNF daje bankom możliwość obejścia tego wymogu, w postaci 10 proc. wkładu i  ubezpieczenia bądź skredytowania dodatkowych 5 proc., ale jak to w praktyce będzie wyglądało i ile banków skorzysta z takiej możliwości – nie wiadomo. Kolejna sprawa to – zapowiadany przez rząd – podatek bankowy. Nie wiadomo czy i ile banków ewentualnie będzie skłonnych „przerzucić” koszty daniny na klientów, co wpłynęłoby negatywnie na zdolność kredytową Polaków. Z drugiej  strony instytucje finansowe, mimo historycznie niskich stóp procentowych, nadal nie odnotowują zadowalających wyników akcji kredytowej, stąd  z pewnością nie będą w dużym zakresie dodatkowo podwyższać cen kredytów, co ograniczyłoby jeszcze bardziej liczbę klientów.