Decyzja o kupnie własnego mieszkania to bardzo poważna sprawa, gdyż jest to przeważnie zakup na długie lata. Już na samym początku poszukiwań musimy odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie: kupić lokal mieszkalny z rynku pierwotnego czy wtórnego ? Co się bardziej opłaca ? Jak dobrze wybrać ? Na rynku mieszkaniowym ofert jest naprawdę sporo, więc zanim zaczniemy poszukiwania warto zapoznać się z naszym artykułem.
Rynek pierwotny, czyli nowe mieszkania.
Jakie są plusy mieszkań deweloperskich ?
Nowe budynki to nowoczesne technologie, a do tego budowane są z wysokiej jakości materiałów. Cichobieżne windy, podziemne parkingi, równe ściany, monitoring, podjazdy dla wózków, nowoczesne klatki schodowe oraz pięknie zagospodarowany teren wokół budynku to zalety rynku pierwotnego. Co więcej, możemy wykończyć mieszkanie całkowicie od zera przystosowując je w całości „pod siebie”. Dzięki temu uzyskamy lokal idealnie do nas pasujący. Jeżeli kupujemy mieszkanie w trakcie budowy, mamy zazwyczaj możliwość ingerencji w rozmieszczenie ścian działowych oraz zamontowanie gniazdek elektrycznych według naszych wytycznych. Sporym plusem są niskie koszty transakcyjne. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym nie opłacamy podatku od czynności cywilno-prawnych oraz wynagrodzenia prowizyjnego na rzecz biura nieruchomości.
Jakie są minusy zakupu nowego mieszkania ?
Wśród ofert deweloperów możemy znaleźć nie tylko mieszkania już wybudowane, ale i mieszkania dopiero w trakcie budowy. Kupowanie mieszkania, gdy inwestycja jest w trakcie robót, to spore ryzyko. Nigdy nie mamy pewności czy dany deweloper nie zbankrutuje przed zakończeniem budowy. Ponadto, wielu z nas będzie miało problem z wyobrażeniem sobie danego mieszkania, widząc jedynie rzut lokalu na papierze. Wizualizacja osiedla i okolicy nie zawsze odda nam 100 % tego, jak to będzie wyglądać po zakończeniu budowy. Musimy również mieć świadomość, że świeżo wybudowane budynki mieszkalne wciąż „pracują” i osiadają w ziemi, co skutkuje popękanymi ścianami w mieszkaniach. Będzie to okres przejściowy, ale jednak występuje i warto mieć to na uwadze. Ważnym czynnikiem jest również lokalizacja. Nowe mieszkania budowane są przeważnie na peryferiach miast. Jeśli znajdziemy lokale mieszkalne od dewelopera w centrum, to na pewno będą one kosztowne. Rynek pierwotny na obrzeżach miast stale się rozwija i na bieżąco powstaje infrastruktura. Może więc upłynąć kilka lat zanim okolica się rozwinie.
Rynek wtórny, czyli mieszkania z tzw. „drugiej ręki”
Plusy mieszkań używanych
Kupując lokal mieszkalny na rynku wtórnym wiemy co kupujemy. Widzimy otoczenie i okolicę oraz mamy możliwość poznania sąsiadów. Sąsiednie tereny są już zagospodarowane a infrastruktura w pełni rozwinięta. Ponadto w centrum i bliskich okolicach jest spory wybór ofert nieruchomości używanych. W większości przypadków do danego lokalu możemy wprowadzić się od razu po zakupie – nie musimy czekać na zakończone budowy. Wśród ofert często są lokale częściowo już umeblowane – np. zabudowana kuchnia lub szafy wnękowe w pokojach.
A jakie są minusy na rynku wtórnym ?
Przeważnie budynki z rynku wtórnego nie są w najlepszym stanie. Spółdzielnie mieszkaniowe nie zawsze stać na kosztowny remont elewacji lub klatki schodowej. W blokach z wielkiej płyty wciąż zdarzają się czynne zsypy na śmieci bądź azbestowe balkony. Koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym są dość wysokie, gdyż musimy opłacić podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi dwa procent wartości nieruchomości. Mieszkania, które są „po remoncie” nie zawsze spełniają nasze oczekiwania a ich ceny ofertowe są dość wysokie.
Teoretycznie metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym kosztuje mniej niż na wtórnym, ale musimy pamiętać, że lokal z rynku pierwotnego jest mieszkaniem oddawanym w stanie deweloperskim i musimy je jeszcze wykończyć.
Na rynku nieruchomości dostępne są również mieszkania kilkuletnie, które mają znamiona rynku pierwotnego. Budynki są na tyle młode, że są w bardzo dobrym stanie, a lokale mieszkalne nie wymagają jeszcze remontów. Pamiętajmy, że ostateczny wybór zależy od naszych wewnętrznych preferencji oraz zasobności portfela.
Karolina Mydłowska
Dział Analiz WGN
