Najemcy w Polsce często mają złe zdanie o właścicielach mieszkań, które wynajmują. Podkreślają, że wypowiedzenie umowy najmu przysparza zazwyczaj wiele problemów. Rozwiązaniem jest w tym przypadku najem okazjonalny.
Możliwość zawarcia umowy na najem okazjonalny powstała w 2009 roku. Do tej pory bowiem wynajmujący skarżyli się na wiele problemów z nieuczciwymi lokatorami.
Jeśli na przykład wynajmujący lokator nie chce się wyprowadzić, najczęściej właściciel nieruchomości próbuje wygonić go innymi metodami, zwyczajnie utrudniając życie. Może na przykład wymienić zamki w drzwiach, albo wypowiedzieć umowy na media. Czasami jednak nawet to nie odstrasza uciążliwych lokatorów.
Zupełnie inaczej ma się sprawa w przypadku najmu okazjonalnego.
Umowę takiego najmu możemy podpisać jedynie w sytuacji, gdy nie prowadzimy działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, czy wyłącznie jako osoba fizyczna. Umowa taka musi zostać zgłoszona do naczelnika Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od momentu jej podpisania. Okres na jaki zostanie zawarta nie może być dłuższy, niż 10 lat.
Najważniejsze jest jednak to, że najmujący w treści umowy musi zawrzeć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu w przypadku wygaśnięcia umowy, lub też skutecznego wypowiedzenia, a także do wskazanie przez lokatora innego lokalu, do którego mógłby być wyeksmitowany oraz oświadczenie właściciela takiego mieszkania wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim.
Koszty aktu notarialnego można przenieść na wynajmującego. W takim przypadku możemy zrezygnować z kaucji, gdyż posiadamy już zabezpieczenie w formie umowy.
Jeśli podpiszemy umowę najmu okazjonalnego, w sytuacji wypowiedzenia tej umowy i na przykład nieopuszczenia mieszkania przez lokatora, nie musimy występować do sądu z pozwem o eksmisję. W takiej sytuacji sporządzamy jedynie żądanie opróżnienia lokalu. Musi ono oczywiście zostać sporządzone przez notariusza.
Jeżeli mimo to nasz uciążliwy najemca i tak pozostaje w mieszkaniu, zwracamy się do sądu z prośbą o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, w którym zobowiązał się do opróżnienia lokalu. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego komornik rozpoczyna postępowanie eksmisyjne.
Umowa najmu okazjonalnego, mimo, że bardzo korzystna dla wynajmującego, wiąże się z dużą liczbą formalności, które mogą być uciążliwe dla najemcy i wynajmującego, a także z dodatkowymi kosztami, co zapewne odstręcza uczestników rynku najmu od wyboru takiego rozwiązania.
Jeżeli nie chcemy decydować się na podpisanie tego rodzaju umowy, musimy zdać się na tradycyjne rozwiązania.Jednym ze sposobów zabezpieczenia jest ustanowienie wysokiej kaucji, która w większym stopniu zabezpieczałaby nasze dobro.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
