Jak bardzo spadły stawki za nowe mieszkania, będące w ofercie deweloperów? To pytanie jest zasadne między innymi dlatego, że do wejścia w życie przygotowywany jest nowy program pomocowy – Mieszkanie dla Młodych, który ma zastąpić Rodzinę na Swoim. Nowy program, wg założeń, obejmie wyłącznie rynek pierwotny. Sprawdziliśmy najtańsze obecnie mieszkania nowe w dużych miastach Polski: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Katowicach.
Wg różnych szacunków, w ciągu zaledwie roku nowe mieszkania na sprzedaż potaniały nawet o 7 proc. W ciągu 5 ostatnich lat – czyli od szczytu cenowego – nawet o 30 proc. Obecnie jednak analitycy coraz częściej wskazują na fakt, że spadki cenowe wyhamowują, a rynek zbliża się do równowagi. Może to wynikać z faktu, że po serii obniżek stóp procentowych tanieją kredyty. Jednocześnie – w pierwszym kwartale tego roku (jak wynika z raportu NBP) 66 proc. wszystkich transakcji kupna mieszkań w dużych miastach, było dokonywanych za gotówkę. Tacy klienci wybierali raczej mieszkania droższe, lepiej położone, co z pewnością przekłada się na wyhamowanie tendencji spadkowej, jeśli chodzi o ceny.
Z raportu banku centralnego wynika, że średnie ceny ofertowe w Warszawie wynoszą 8600 zł, w Krakowie 6600, we Wrocławiu 5959, w Poznaniu 5400, w Gdańsku 6278, a w Katowicach 3955.
Zeszły rok pod względem spadków cen był chyba najbardziej spektakularny. W miastach, takich jak Wrocław, dotychczas drogich pod względem stawek za metr kwadratowy, pojawiły się wiele lat niespotykane oferty sprzedaży nowych mieszkań poniżej 4 tys. zł za metr kwadratowy.
Obecny przegląd ofert zamieszczanych w WGN pokazuje jednak, że tak niskie stawki są raczej wyjątkiem.
W Warszawie, najtańsze obecnie, nowe mieszkania w stanie deweloperskim (WGN) są do kupienia po 6400 zł od metra. Tyle chce oferent za lokal 47 metrowy na Bemowie, na nowym osiedlu. Lokum – jak zachwala sprzedający – ma wysoki standard, dopływ światła zapewniają olbrzymie, 5-ciokomorowe okna. Lokal daje duże możliwości aranżacji. Większość ścian wewnętrznych można przestawiać, co daje możliwość dostosowania lokalu do własnych potrzeb. W podobnych cenach utrzymane są także inne mieszkania w ramach tej inwestycji.
Jeśli chodzi o Kraków – tu ceny są zdecydowanie niższe. Za około 4750 zł/ m kw. do kupienia są mieszkania na osiedlu Czyżyny. W tej cenie można stać się posiadaczem małych dwóch pokoi ( 36 m kw.). Nieco większy metraż (49 m kw.) jest nieco droższy. Za taki lokal trzeba wyłożyć około 5200 zł/ m kw.
We Wrocławiu znajdziemy przykłady mocniejszego „zejścia” z cen ze strony deweloperów, ale co ciekawe – dotyczy to lokali dużych powierzchniowo. Nowe mieszkanie można kupić już za 4 tys. zł od metra, tyle, że trzeba mieć przygotowane 660 tys. zł, bowiem na tyle wycenił deweloper lokal 165 – metrowy w dzielnicy Krzyki.
Stawki za mieszkania o przeciętnej powierzchni, są podobne do krakowskich, czyli oscylują wokół 5 tys. za metr kwadratowy. Za 4900 zł od metra do kupienia jest nowy lokal na wrocławskim Śródmieściu, na osiedlu przy ul. Jedności Narodowej. Nieruchomość na sprzedaż postawiona w 2011 roku ma 63 metry kwadratowe. Składa się z: holu plus salon oraz częściowo otwartej kuchni (40,61 m2), pokoju (17,83 m2), łazienki z wc (4,85 m2) i balkonu ( 2 m kw.).
W Gdańsku wśród najtańszych ofert znajdziemy mieszkania w stanie deweloperskim na osiedlu Kowale. Cena jest atrakcyjna – około 4600 zł za metr kwadratowy. Taka stawka dotyczy choćby nowobudowanego obiektu z lokalami od 41 do 51 m kw.
Takie stawki stanowią jednak wśród gdańskich ofert rzadkość. Przeważają lokale z cenami powyżej 6 tys. zł za metr kwadratowy. Od około 6200 do 6400 zł za metr trzeba zapłacić za lokal na nowym osiedlu w gdańskim Wrzeszczu. Natomiast zdecydowanie taniej jest już poza Gdańskiem, ale wystarczająco blisko metropolii.
W Pruszczu Gdańskim (10 km od Gdańska) mieszkanie na rynku pierwotnym kupimy już za 4 tys. zł od metra kwadratowego. Dotyczy to nowego osiedla 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych 1,5 km od centrum Pruszcza Gdańskiego. Inwestor zachwala, że ewentualny dojazd do pracy nie będzie problemem: „ Dobre skomunikowanie z południową obwodnicą Gdańska zapewnia wygodny i szybki dojazd do całego Trójmiasta.”
Jeśli chodzi o Kraków – tutaj wśród aktualnych ofert na rynku pierwotnym spotykamy się ze stawkami w przedziale 4700- 5200 zł. Tyle kosztują nowe mieszkania na osiedlu Czyżyny. Za 4700 zł od metra kupimy lokal 36 metrowy, z kolei za 5200 zł do kupienia są mieszkania nieco większe – 50 m kw.
W Poznaniu znajdziemy oferty nowych mieszkań, po bardzo atrakcyjnych cenach, ale dotyczy to mieszkań dużych i na obrzeżach. Dla przykładu – już za 3500 zł od metra można kupić nowe, 82 – metrowe mieszkania w Luboniu, na granicy Poznania. Przeciętne metrażowo lokale nie odbiegają jednak cenowo od tych w innych dużych miastach.
Dla przykładu – za 40 metrowe mieszkanie w Naramowicach trzeba zapłacić 5 tys. zł od metra. Z kolei w dzielnicy Jeżyce, czy na Grunwaldzie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań przekraczają 6 tys. zł.
Rynek katowicki charakteryzuje dużo ofert nowych mieszkań. Jest ich nawet kilkanaście razy więcej niż w Krakowie czy Wrocławiu. Skłonność do negocjacji pokazuje fakt, że wielu oferentów nie wystawia ceny mieszkań do sprzedaży. Te oferty, które jednak zawierają podaną cenę, udowadniają, że Katowice to bardzo atrakcyjny rynek dla klientów.
Nowe mieszkanie można kupić tu już za 4200 zł od metra kwadratowego! Tyle łącznie zapłacimy za 55 – metrowe mieszkania na aktualnie budowanym, nowym osiedlu na przedmieściach Katowic (Słoneczne Wzgórze) . Stawka dotyczy stanu deweloperskiego. Jeśli zadowoli nas stan surowy zamknięty, cena wyniesie 150 tys. zł, czyli poniżej 3 tys. zł za metr.
Po 4200 od metra kupimy też małe mieszkanie w dzielnicy Ochojec. Lokal ma 35 m kw.
Podsumowując: przegląd aktualnych ofert z rynku pierwotnego potwierdza, że wśród wystawionych na sprzedaż mieszkań można trafić okazje cenowe w przedziale nawet 3500 – 4200 za metr kwadratowy. Należy jednak pamiętać, że tego typu nieruchomości jest mało, dotyczą one zazwyczaj obrzeży dużych miast. W samych miastach, poza Warszawą, gdzie ceny są wyraźnie wyższe, przeciętne stawki za lokale w segmencie popularnym kształtują się w przedziale 4700 – 5200 za metr kwadratowy. Nieco drożej jest w Gdańsku.
Przegląd najtańszych ofert wskazuje jednak, że zaproponowane obecnie limity ceny metra kwadratowego nieruchomości w ramach przygotowywanego programu Mieszkanie dla Młodych, są za wysokie. Zgodnie z nimi ze wsparciem państwa kupimy w Warszawie lokal do 5541 zł za metr, w Gdańsku 5200, w Krakowie do 4444 zł, we Wrocławiu – 4604, w Poznaniu 4900, a w Katowicach 4253 zł. Przegląd aktualnych ofert wskazuje, że mieszkań spełniających te kryteria jest na razie bardzo mało.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
