Remont mieszkania, tak by podnieść jego wartość, wiąże się z ryzykiem niespełnienia oczekiwań sprzedającego. Nie uwzględniając szeregu różnych elementów, które składają się na wartość nieruchomości łatwo niedoinwestować lub przeinwestować mieszkanie. Pewne jest natomiast, że należy w pierwszym rzędzie postawić na „twarde” zmiany remontowe, które realnie poprawiają stan techniczny nieruchomości – np. wymianę instalacji elektrycznej czy wodno – kanalizacyjnej.
Wycena wartości mieszkania to rzecz skomplikowana i wieloaspektowa. Jednym z najważniejszych kryteriów jest lokalizacja. Wspomniane powyżej ryzyko przeinwestowania wiąże się z faktem niedocenienia tego kryterium. Obrazując to przykładem: sprzedający poważnie inwestuje w mieszkanie, dokonuje remontu, który podnosi jego standard i wartość. Oczekuje więc znacznie wyższej ceny. Jeśli jednak jego nieruchomość położona jest w dzielnicy niepopularnej, peryferyjnej może mieć problemy z jej uzyskaniem – nawet pomimo remontu, który przeprowadził.
Przykład: apartament w peryferyjnej dzielnicy Wrocławia Psie – Pole, choćby i wysokiej klasy, nie uzyska takiej wyceny jak nawet niższej klasy apartament, ale położony w ścisłym centrum miasta.
Jak podkreślają Specjaliści WGN, koniecznie więc trzeba skalkulować wysokość potencjalnych nakładów do oczekiwań cenowych, uwzględniając pozostałe czynniki –jak np. średnią cen w danej lokalizacji. Jeśli zrobimy z naszej nieruchomości najdroższą w dzielnicy, która nie cieszy się zainteresowaniem zamożnych klientów, bo jest uważana za nieatrakcyjną, będzie nam trudno znaleźć kupca i koniec końców możemy być zmuszeni do „zejścia” z ceny.
Druga sprawa to typ budynku – na rynku funkcjonują określone mody, które również warunkują wartość. Obecnie np. w dużych miastach modne są mieszkania w kamienicach, natomiast mniej mieszkania w blokach (choć dobra lokalizacja ciągle wpływa na popularność wielkiej płyty).
Gdy już realnie ocenimy „niefinansowe” czynniki składające się na cenę, możemy przejść do remontu. I tu od razu pojawia się kilka pytań: czy inwestować dużo, czy mało i co realnie podnosi wartość nieruchomości?
Dosyć częstym zjawiskiem jest niedoinwestowanie mieszkania. Chodzi o sytuację, gdy stawia się na remont minimum, czyli tak naprawdę odświeżenie i zamaskowanie mankamentów. Sprzedający liczy, że malując ściany, wymieniając starą armaturę łazienkową, na nową, ale tanią, uda mu się znacznie podnieść wartość. Przykładowo – inwestujemy 5 – 8 tys. zł, a oczekujemy później ceny wyższej o 40 tys. zł. Jest to de facto oparte wyłącznie na nadziei, że uda nam się znaleźć naiwnego klienta. Takie oczekiwanie może być płonne, a wtedy remont nie przyniesie oczekiwanego skutku.
Tak więc powinnyśmy przynajmniej w miarę dostosować nakłady do oczekiwanej ceny – ale i tu jest ryzyko – tym razem przeinwestowania.
Nie wszystkie zmiany remontowe realnie podnoszą wartość nieruchomości. Rzeczoznawca np. nie pochyli się nad tym, że wstawiliśmy do mieszkania super – nowe meble, czy też wysokiej klasy sprzęt AGD bądź drogie, nowoczesne rolety. Będzie zainteresowany głównie stanem technicznym nieruchomości.
Kupujący też niekoniecznie może doceniać to, że wymieniliśmy panele, czy kafelki na te wyższej klasy, zwłaszcza, gdy mu się nie spodobają i dojdzie do wniosku, że trzeba będzie je zerwać. Jeśli decydujemy się na remont ‘pod sprzedaż” warto zrezygnować z rozwiązań ekstrawaganckich, np. zbyt odważnej kolorystyki, a postawić na te bardziej umiarkowane, tak by nie spłoszyć klienta.
Natomiast z pewnością i rzeczoznawca i kupujący docenią fakt, że w mieszkaniu została wymieniona instalacja elektryczna czy wodno-kanalizacyjna. Realnie podniesie wartość mieszkania również dostawienie balkonu (szacuje się, że balkon podnosi wartość nawet o 20 tys.) czy też posiadanie przez sprzedającego piwnicy, komórki lokatorskiej bądź np. miejsca parkingowego w garażu podziemnym. Każdy z tych elementów wart jest po kilkanaście tysięcy zł i podnosi funkcjonalność nieruchomości.
Warto też mieć na uwadze, że na wycenę wpływa standard i stan techniczny budynku. Mając w perspektywie sprzedaż powinniśmy lobbować we wspólnocie, czy spółdzielni na rzecz przeprowadzenia niektórych koniecznych zmian – odświeżenia elewacji, izolacji budynku, odświeżenia klatek schodowych, czy np. montażu windy.
Podsumowując: kluczem do owocnego remontu przed sprzedażą, który pozwoli nam uzyskać oczekiwaną cenę jest dobra kalkulacja wysokości nakładów i realna ocena wartości mieszkania, przy uwzględnieniu szeregu pozostałych czynników, które składają się na jej określenie.
Monika Prądzyńska, WGN
