Dlaczego opłaca się kupić duże mieszkanie? Nie tylko dla wygody. Takie nieruchomości zazwyczaj mają obniżoną stawkę za metr kwadratowy. Większe mieszkanie wbrew pozorom może być też inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę, jeśli myślimy o rynku najmu.
Polacy najchętniej gustują w mieszkaniach przeciętnych powierzchniowo. Chodzi o metraże od 45 do 55 mkw. Tego typu nieruchomości sprzedaje się najwięcej – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Jeśli w dłuższej perspektywie spojrzeć na preferencje mieszkaniowe, można zaznaczyć, że duże mieszkania (ale także kawalerki) miały wzięcie szczególnie w okresie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Wtedy, rozkręcone nieracjonalne zachowania klientów plus nie zawsze uczciwe podpowiedzi doradców kredytowych i mieszkaniowych, pchały kupujących do jak najszybszej realizacji transakcji w obawie, że później będzie już tylko drożej. Tak rosła bańka cenowa. Inaczej, niż ma to miejsce obecnie, popyt był kreowany głównie przez ludzi kupujących mieszkania na własny użytek (obecnie spory odsetek kupujących ma cele inwestycyjne).
Stąd też popularność dużych metrażów, jako „raz na zawsze” zabezpieczających mieszkaniową sytuację rodziny. Z drugiej strony wzięciem cieszyły się też mieszkania najmniejsze, jako najtańsze – dla osób o słabej zdolności kredytowej i na tzw. start. Były kupowane szybko i często bez zastanowienia, by zdążyć przed kolejnym wzrostem cen.
Później przyszło załamanie na rynku mieszkaniowym i korekta cenowa sięgająca czasem i 40 proc. Do dziś wielu kupujących z okresu tzw. górki nie jest w stanie sprzedać swoich mieszkań bez straty. Obecnie na rynku wtórnym już od ponad 2 lat ceny są stabilne. Mniej więcej od III kw. 2015 r. pośrednicy WGN obserwują wzrost zainteresowania klientów większymi metrażami, czyli mieszkaniami przynajmniej 70 metrowymi.
Z czego to może wynikać? Przede wszystkim rosnąca popularność dużych lokali zbiega się z objęciem rynku wtórnego dopłatami w MDM. Cały czas też jesteśmy w okresie rekordowo niskich stóp procentowych.
Wiele wskazuje na to, że klienci na rynku wtórnym postanowili wykorzystać czas i korzystne warunki kredytowania oraz dopłaty w MDM, by dokonać zakupu nieruchomości perspektywicznej, na własny użytek, angażując w to możliwie największe środki finansowe i pełną zdolność kredytową. Wszystko to prawdopodobnie było podyktowane również obawą, że korzystna sytuacja na rynku kredytów się szybko skończy. W ostatnim kwartale 2015 wielu kupujących przyspieszało decyzję, by zdążyć przed podwyżką minimalnego wymaganego wkładu własnego, z kolei w I kw. 2016 klienci chcieli zdążyć przed wyczerpaniem środków w MDM.
Kolejny czynnik, który prowokuje do kupna większego mieszkania, to często niższa cena za metr kwadratowy takich nieruchomości. Prawidłowość bowiem jest taka, że im wyższy metraż, tym stawka mniejsza. Niejednokrotnie okazuje się więc, że tylko nieco większy kredyt daje finalnie znacznie większą nieruchomość.
Z danych analityków WGN wynika, że przeciętne ofertowe ceny 1 mkw. mieszkań o powierzchni powyżej 70 mkw. są o około 7,5 proc. niższe niż nieruchomości o przeciętnej – jak na polskie warunki – powierzchni. Przykładowo: w Warszawie w ostatnim kwartale, ofertowe ceny mieszkań wystawionych na sprzedaż w WGN wynosiły 8400 zł. Mieszkania o powierzchni powyżej 70 mkw. były tańsze przeciętnie o 400 zł za metr, czyli o niecałe 5 proc. Podobne różnice cenowe występują na innych lokalnych rynkach. W praktyce ceny mogą być znacznie niższe, ze względu na dłuższy czas potrzebny na sprzedaż dużych nieruchomości, co często przekłada się na większą skłonność negocjacyjną sprzedających.
Choć gros klientów zainteresowanych dużymi metrażami, nie należy do kupujących z myślą o inwestycji pod wynajem, warto kilka słów poświęcić jeszcze tej kwestii.
Panuje rozpowszechnione przekonanie, że większe metraże nie nadają się pod rynek najmu. Trudniej bowiem znaleźć klientów, czynsze najmu są wyższe i dłużej czeka się na najemcę. Oczywiście – jest to prawda, ale pod warunkiem, że celujemy w jednego najemcę całego mieszkania.
Inaczej może wyglądać wynajem takiego lokalu, jeśli zajmiemy się najmem poszczególnych pokoi. Co prawda będzie on wymagał od nas większego zaangażowania w pozyskiwanie poszczególnych najemców, ale finalnie przychody z najmu również prawdopodobnie będą wyższe, bowiem na lokalnych rynkach stawki najmu za metr kwadratowy pokoju są wyższe od stawek za całe mieszkanie.
Przykładowo – w WGN średnie ofertowe stawki najmy mieszkań w Warszawie wynoszą około 45 zł/ mkw./mies., tymczasem stawki za pokój kształtują się na poziomie 55 – 60 zł, a więc są o około 20 – 30 proc. wyższe.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
