Już w przyszłym roku mogą się zacząć pierwsze budowy w ramach programu Mieszkanie Plus. Do tej pory do projektu włączyło się 30 miast, w których mogłoby powstać około 9 tys. tanich mieszkań na wynajem. Czynsze mają być bardzo konkurencyjne względem oferty prywatnej – co budzi obawy wynajmujących. Czy Mieszkanie Plus uderzy w rynek najmu?
Ciężko wyrokować nie znając rzeczywistego wymiaru projektu oraz faktycznych czynszów. Wg zapowiedzi strony rządowej te mają wynosić przeciętnie od 10 do 20 zł za metr kwadratowy. To znacznie niżej od stawek średnich w wiodących miastach takich jak Warszawa, gdzie obecnie (dane WGN) przeciętne czynsze wynoszą około 45 zł/ mkw., czy Kraków, Wrocław bądź Poznań ze stawkami mieszczącymi się w przedziale 32 – 35 zł/ mkw.
Wydaje się jednak, że to nie wiodące rynki odczują najsilniej państwową konkurencję. W miastach typu Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań zapotrzebowanie na kwatery ciągle jest bardzo duże, ostatnio wzmacniane pracownikami z zagranicy. Nawet przy dużym froncie robót jest mało realne, by oferta Mieszkania Plus mogła wykreować presję na obniżkę czynszów najmu, czy cen mieszkań.
Inaczej przedstawia się sytuacja w małych ośrodkach. Tu nawet kilkadziesiąt dostarczonych mieszkań może zmienić sytuację rynkową. Ludzie żyjący w mniejszych ośrodkach są do tej pory w praktyce pozbawieni wsparcia. Z MDM mogli korzystać w nikłym zakresie – głównie dlatego, że deweloperzy w małych miastach prawie nie budują. Ewentualnie w grę wchodzą projekty spółdzielcze, TBS, czy od małych lokalnych deweloperów, ale zdecydowanie poniżej zapotrzebowania. Przykładowo: w mieście Pelplin, które przystąpiło do nowego programu, w zeszłym roku oddano do użytku tylko sześć mieszkań! Takie dane dostarcza GUS. Państwo w tej lokalizacji chce natomiast zbudować 160 czynszówek, co dla małego miasta mogłoby oznaczać mieszkaniową rewolucję.
Problem państwowej konkurencji o tyle jest istotny, że często właściciele ratują się wynajem, nie mając możliwości sprzedaży mieszkań kupionych na kredyt w czasie górki cenowej z lat 2007 – 2008. Dla takich osób wynajem to jakaś deska ratunku, by regulować zobowiązanie, a przy tym mieć możliwość realizacji kolejnych planów mieszkaniowych. Czy jednak obawy okażą się uzasadnione? Wszystko zależy od skali programu i realizacji zapowiedzi.
Jak kształtują się obecnie czynsze najmu poza wiodącymi metropoliami? Przykładowo: w objętym programem Wałbrzychu, średnie stawki najmu wynoszą obecnie około 23 – 25 zł/ mkw. Około 20 zł za metr miesięcznie trzeba płacić za wynajem w Chrzanowie, w Grudziądzu czy Tarnowie. Wśród ogłoszeń spotyka się oczywiście i czynsze niższe – kilkanaście złotych za metr, ale dotyczą one zazwyczaj lokali w gorszej kondycji technicznej lub w nieatrakcyjnym położeniu.
Niskie czynsze lokali państwowych mają wynikać z niskich kosztów budowy, a te przede wszystkim z braku nakładów na grunty, które mają pochodzić głównie z zasobów państwowych czy samorządowych. Ostatnio do rządowego programu przyłączyły się Chrzanów, Gdynia, Koluszki, Koło, Konin, Łódź, Nysa, Rzeszów, Świdnik, Tomaszów Mazowiecki, Toruń, Zabrze i Zduńska Wola. Wcześniej listy intencyjne podpisano m.in. w Katowicach, Gdyni, w Warszawie czynszówki mają powstawać na gruntach AMW, ale ogólnie wśród lokalizacji dominują małe miasta – tam gdzie budownictwo deweloperskie w praktyce nie istnieje. Wedle zapowiedzi strony rządowej pierwsze budowy mają ruszyć już z początkiem przyszłego roku.
Oferta ma być przede wszystkim skierowana do osób gorzej uposażonych i rodzin wielodzietnych, choć z wynajmu od państwa ma mieć możliwość skorzystania każdy. Przy braku wystarczającej liczby miejsc decydowały będą: wysokość dochodów i sytuacja rodzinna.
Do tego pozostałymi filarami programu mają być: wsparcie dla budownictwa społecznego oraz stworzenie atrakcyjnego systemu oszczędzania na mieszkanie, poprzez indywidualne konta mieszkaniowe z premią coroczną za oszczędzone pieniądze.
Wszystko po to, by zniwelować deficyt mieszkaniowy w Polsce. Obecnie brakuje około 460 tys. lokali. Nasz kraj jest też poniżej średniej europejskiej, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na tysiąc osób. U nas jest to 360 lokali, podczas gdy średnia w Europie jest o około 100 lokali wyższa.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
