Planujesz wynająć mieszkanie? Zastanów się komu. Od wyboru najemcy zależeć będzie też wybór nieruchomości i jej lokalizacji. Inne oczekiwania mają bowiem np. studenci a inne ludzie pracujący, czy młode małżeństwa.
Żacy to w Polsce ciągle największa grupą docelowa na rynku najmu mieszkań. W odróżnieniu od krajów Europy Zachodniej – wynajem na wiele lat jest w Polsce mało popularny. W Holandii czy Niemczech często nawet ludzie majętni przez długie lata żyją w wynajmowanych mieszkaniach. Polacy najbardziej jednak cenią własność, dlatego gdy tylko mają zdolność kredytową, wolą się zadłużyć i kupić nieruchomość.
Studenci, to grupa odbiorców, której najłatwiej będzie wynająć. Znaczenie w ich przypadku ma przede wszystkim dobra lokalizacja. Chodzi o to by było blisko uczelni i blisko centrum. Mieszkanie musi być rozkładowe i najlepiej – kilkupokojowe. To dobre rozwiązanie dla samego wynajmującego – gdy straci jednego z najemców, może pokój wynająć kolejnemu, a wynajmowanie pojedynczych pokoi finalnie daje większy przychód, niż jednemu najemcy całego mieszkania. Krótko mówiąc – warto się rozdrobnić i wynajmować „na pokoje”.
Oczywiście najem studentom ma też swoje istotne wady. Tacy klienci wynajmą raczej na krótszy okres – jeden rok akademicki, góra dwa itp. Rzadko zdarza się, by żacy przez cały okres studiów pozostawali w jednym mieszkaniu. Poza tym każdego roku przez kilka miesięcy letnich ich nie ma – za co będą oczekiwali obniżek w czynszu. Jako ludzie młodzi mogą też sprawiać dodatkowe problemy – ociągać się z płatnością, czy też wywoływać spory sąsiedzkie przez głośne balangi itp. Warto o tym pamiętać, wybierając tego typu klientów.
Druga grupa odbiorców to pary – np. małżeństwa z dzieckiem. Tutaj kryterium wyboru mieszkania będzie inne. Małżeństwo, zwłaszcza z dzieckiem, bardziej od bliskości centrum doceni dostęp do parku, placu zabaw, czy przedszkola. Zwróci też uwagę na stan ogólny mieszkania. Tacy najemcy, mimo, że być może bardziej wymagający, są za to pewniejsi. Wynajmą na dłuższy okres i raczej będą się wywiązywać z umowy.
Najemcą może być też pojedynczy człowiek – zazwyczaj jest to osoba już po studiach, pracująca. Singiel doceni lokalizację blisko centrum, ale też będzie chciał wynająć mieszkanie w dobrym stanie technicznym, więc zwróci uwagę na to, czy lokal jest po remoncie, czy też nie. Co prawda dla pojedynczego najemcy lepsze będzie mieszkanie stosunkowo niewielkie, ale nie warto stawiać na kawalerki. Wielu singli ceni wygodę bardziej od ciasnoty, poza tym kawalerka to mieszkanie niepraktyczne, najtrudniejsze na wynajem i taki wybór będzie dla nas skutkował problemami w przyszłości.
Wydaje się, że najlepsze parametry lokalu na wynajem to 2-3 pokoje o metrażu do 60 m kw. W cenie jest balkon i miejsce parkingowe. Liczy się oczywiście rozkład, czyli osobne wejście do każdego z pokoi. Wartością będzie też osobna łazienka i osobna toaleta oraz jasna kuchnia.
Na rynku najmu dziś rządzą klienci. Czasy się zmieniły i to najemcy dziś mogą przebierać w ofertach. Jeszcze kilka lat temu wynajmujący przebierali w klientach. Ten okres, wraz z nasilającymi się problemami demograficznymi i spadkiem liczby studentów – minął. Kiedyś, po końcówce wrześnie żacy w dużych miastach, którzy nie zdążyli wynająć mieszkania na czas, musieli zadowolić się „tym co zostało’, czyli pojedynczymi, gorszymi ofertami. Dziś duży wachlarz ofert dostępny jest przez cały rok.
Wszystko to sprawia, że konkurencja na rynku najmu się nasila, a dobre dopasowanie oferty wyrasta na sprawę kluczową. Oczywiście nie znaczy to, że wynajem przestał być opłacalny. Rentowność takiej inwestycji szacuje się na około 5 procent rocznie, a kupno mieszkania na wynajem w cenach rynkowych ma szansę się zwrócić po maksymalnie 20 latach.
Ten okres oczywiście można zmniejszyć wybierając dobrą, tanią ofertę. Warto szukać wśród mieszkań do remontu. Często, mimo koniecznych nakładów finansowych, znajdziemy lokale bardzo dobrze położone i o dobrych parametrach, które po dofinansowaniu będą stanowiły świetną ofertę na wynajem.
Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
