Transakcje zamiany mieszkań stanowią ciągle znikomy odsetek wszystkich przeprowadzanych na rynku mieszkaniowym w Polsce, tymczasem są one pod wieloma względami korzystniejsze od tradycyjnych transakcji kupna/ sprzedaży nieruchomości. Poza tym dla wielu ludzi, których mieszkania mocno straciły na wartości mogą one stanowić ostatnią deskę ratunku. O czym więc pamiętać podpisując umowę zamiany?
Przede wszystkim – jeśli chodzi o mieszkania własnościowe – musi być ona przeprowadzona u notariusza. Należy potwierdzić własność i opisać nieruchomość. Jeśli wraz z nią przedmiotem zamiany jest dodatkowe wyposażenie należy je wyszczególnić. Warto zaznaczyć w jakim stanie ma być przekazany lokal – np. w takim, w jakim był w dniu oględzin. Transakcję zamiany reguluje zapis 603 kodeksu cywilnego. Jest to tzw. umowa wzajemna, dwustronnie obowiązująca. Tak jak każda umowa, w której następuje przeniesienie własności nieruchomości, wymaga ona formy aktu notarialnego. Akt notarialny będzie również konieczny jeśli np. zamieniamy mieszkanie na ruchomość.
Jeśli występuje różnica w wartości nieruchomości i w ramach transakcji mamy do czynienia z dopłatą, umowa zmienia charakter na transakcję mieszaną.
Najważniejszy profit istotny dla wszystkich uczestników rynku pierwotnego, którzy np. myślą o sprzedaży mieszkania by kupić inne, jest taki, że decydując się na jedną transakcję zamiast dwóch, czyli właśnie na zamianę, zapłacimy zdecydowanie niższy podatek.
W takiej sytuacji bowiem podatek od czynności cywilno – prawnych, 2 proc. – płaci się nie od wartości nieruchomości, a od różnicy między ich wartościami. Dodatkowy plus to tylko jedna umowa i koszt taksy notarialnej podzielony na pół.
Może być też taka sytuacja, że jeśli mieszkania są tej samej wartości (np. mają ten sam metraż) nie będzie podatku w ogóle, ale nie warto przesadzić z kombinowaniem w tym zakresie, bowiem urząd skarbowy z pewnością takiej sytuacji się przyjrzy. Trzeba więc mieć dobre uzasadnienie i powinno się ono pojawić od razu w akcie notarialnym. Jeśli skarbówka zakwestionują wartość nieruchomości, sama dokona ich wyceny. Właścicielom przysługuje co prawda odwołanie, ale pamiętajmy, że jeśli niezależny rzeczoznawca wyceni nieruchomość na 33proc. wyżej, wtedy nie dość że pokryjemy różnicę, to jeszcze karę. Niezależnie jednak od tego – transakcja zamiany jest prostsza do przeprowadzenia i w sensie dodatkowych kosztów oraz podatków – zdecydowanie tańsza.
W polskich warunkach problem polega głównie na tym, że taka formuła nie cieszy się ciągle wystarczająco dużą popularnością, by nie było problemu z ofertami. Tu jest ciągle deficyt i czasem znalezienie „drugiej strony” może trwać długo.
Gra jednak jest warta świeczki, a dla niektórych to nawet jedyne wyjście. Mowa o osobach, których mieszkania straciły na wartości, a mają do spłacenia kredyty. One mogą próbować się ratować właśnie zamianą. Pamiętajmy jednak, że to drugie mieszkanie musi w takiej sytuacji być zaakceptowane przez bank jako forma zabezpieczenia.
Na zamianie mogą skorzystać również wszyscy ci, którzy np. mają duże nieruchomości i ponoszą wysokie koszty utrzymania – np. osoby starsze, które zostały same w mieszkaniu. Wymiana na mniejsze pozwoli obniżyć opłaty i da jeszcze zastrzyk finansowy. Transakcja zamiany to też szansa dla osób z niską zdolnością kredytową.
Warto na koniec jeszcze dodać, że również w przypadku mieszkań spółdzielczych lokatorskich i komunalnych można się zamieniać. W takim przypadku notariusz nie będzie już potrzebny, natomiast będzie potrzebna zgoda gminy, gdy chodzi o mieszkania komunalne i spółdzielni – w przypadku lokatorskich. Obie nieruchomości nie mogą mieć żadnych zaległości w czynszach. Co do mieszkań komunalnych czasem liczy się także kryterium wielkości, dochody stron, bywa że trzeba potrzebę zamiany uzasadnić. Gminy mają własne uregulowania i politykę w tym zakresie.
Karolina Jaworska, Dział Analiz WGN
