Zamiana nieruchomości może być szansą na realizację mieszkaniowych aspiracji, dla osób, które nie są w stanie sprzedać mieszkania bez straty, a jednocześnie nie mają dostatecznie wysokiej zdolności kredytowej, by zaciągnąć nowe zobowiązanie. Zamiana pozwala również, w niektórych sytuacjach, zmniejszyć koszty związane z utrzymaniem mieszkania.
W obecnych warunkach, gdy sporo kredytobiorców z lat 2007 – 2008 nie ma możliwości sprzedać nieruchomości, tak by z uzyskanych środków spłacić kredyt (bowiem ceny od czasu górki spadły średnio o 30 proc.) właśnie zamiana może być dla nich szansą realizacji mieszkaniowych planów.
Przykład: rodzina dwuosobowa kupiła małe dwa pokoje w dużym mieście na kredyt za 350 tys. zł. Jednak obecnie ich mieszkanie jest warte tylko 300 tysięcy. Nie mogą więc sprzedać, tak by spłacić kredyt bez dołożenia własnych środków. Dodatkowo obecnie potrzebują 15 procentowego wkładu własnego, by móc starać się o nową nieruchomość. Mając dziecko myślą o większym mieszkaniu.
Rozwiązaniem może być właśnie wymiana. Taka przykładowa rodzina może spróbować znaleźć kontrahenta, który będzie gotów za dopłatą zamienić się na większe mieszkanie. W ten sposób uda się zrealizować cel mieszkaniowy bez zaciągania nowego kredytu. Oczywiście warunkiem powodzenia musi być odpowiednio wysoka wartość nieruchomości – wystarczająca by stanowić zabezpieczenie dla banku.
Według WGN zainteresowana taką transakcją może być np. osoba starsza, która została samotna w dużym, rodzinnym mieszkaniu. Z jej punktu widzenia taka zamiana byłaby nie tylko uzyskaniem dodatkowych środków finansowych, ale również optymalizacją kosztów utrzymania nieruchomości.
Za zamianą mieszkań zamiast tradycyjnej sprzedaży i kupna przemawiają też korzystniejsze warunki podatkowe. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie płacimy od ceny całego mieszkania (jak byłoby to przy kupnie) a wyłącznie od różnicy między wartościami obu nieruchomości, zawartej w akcie notarialnym. Co więcej – podatek od czynności cywilnoprawnej – w takiej sytuacji ponoszony jest solidarnie, a więc można się nim podzielić. Oszczędzamy także na taksie notarialnej. Jeśli chcielibyśmy najpierw sprzedać swoje mieszkanie, by później kupić kolejne, notariusza trzeba będzie opłacić dwa razy. Przy zamianie wystarczy tylko raz.
Jeśli chodzi o podatek dochodowy – tu sprawy mają się nieco inaczej. Zamiana, tak jak sprzedaż, traktowana jako forma odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, może być objęta 19 proc. podatkiem.
Przychód w tym przypadku stanowi wartość rynkowa nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany – u każdej ze stron umowy. Podstawą opodatkowania jest dochód, który stanowi przychód (wartość nieruchomości) pomniejszony o koszty. Nie ma tutaj znaczenia wartość drugiego mieszkania uzyskanego w drodze wymiany, ani ewentualna dopłata poczyniona w wyniku tej transakcji.
Wg WGN za koszty mogą być uznane wszelkie nakłady poniesione, aby mogło dojść do zbycia nieruchomości. Chodzi więc m.in. o koszty nabycia mieszkania oraz udokumentowane nakłady remontowe (zwłaszcza takie, które podnoszą wartość nieruchomości). Do kosztów zaliczymy także taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnej, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, koszty ogłoszenia w prasie itp.
Na koniec kilka zdań o formalnościach. Umowa zamiany ma oczywiście formę aktu notarialnego. Kwestie związane z tego typu transakcją reguluje artykuł 603 Kodeksu Cywilnego, który mówi, że „Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”. Umowa zamiany jest więc umową wzajemną, dwustronnie obowiązującą.
Muszą się w niej oczywiście znaleźć dane dotyczące obu nieruchomości, termin zamiany, ewentualna kwota dopłaty wynikająca z różnicy wartości , sposób i termin jej realizacji.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
