Zastanawiasz się ile z ofertowej ceny mieszkania „spuści ci” deweloper bądź sprzedawca na rynku wtórnym? Mamy dla ciebie dobre informacje. Różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych sięgają nawet kilkunastu procent, co daje ponad 1000 zł oszczędności na metrze kwadratowym. Dotyczy to jednak przede wszystkim rynku wtórnego.
Na początek nowe mieszkania . Deweloperzy w największych miastach przeciętnie zejdą z ceny o 630 zł na metrze – tak wynika z danych NBP. W drugim kwartale tego roku firmy deweloperskie w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź oczekiwały przeciętnie 6900 zł za metr kwadratowy nowego mieszkania. Rzeczywiste ceny transakcyjne były na poziomie 6276 zł, czyli o 9 proc. mniej.
Oczywiście w różnych miastach skłonność do obniżek wygląda różnie – najmniej utargują klienci deweloperów w Krakowie. Wg NBP, w drugim kwartale średnia cen ofertowych dla rynku pierwotnego w tym mieście wynosiła niecałe 6400 zł, transakcyjna była niższa o 250 zł, czyli tylko o niecałe 4 proc.
Mocniej targować można się w stolicy. Średnia cen ofertowych nowych mieszkań w Warszawie to 7900 zł, podczas gdy transakcyjna – 7300, czyli o 7,5 proc. mniej. We Wrocławiu już nie jest tak korzystnie, ale lepiej, niż w Krakowie. W stolicy Dolnego Śląska ceny transakcyjne są przeciętnie niższe o 300 zł – z 6100 do 5800 zł, czyli o 5 proc. W Gdańsku jest to 6,5 proc. Średnie ofertowe wynoszą 6100 zł, za to średnie transakcyjne 5700. Z kolei wg NBP w Poznaniu utargujemy 400 zł na metrze, czyli 6 proc. – z 6500 do 6100 zł.
Warto zaznaczyć, że możliwości negocjacyjne powoli się kończą. Choć od początku roku ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym pozostają stabilne, to wyraźniej rosną ceny transakcyjne, co jednoznacznie wskazuje, że deweloperzy coraz mniej są skłonni do negocjacji. Od początku roku rzeczywiste stawki sprzedaży/ kupna mieszkań na największych rynkach wzrosły o około 70 – 100 zł.
Teraz mieszkania używane, gdzie możliwości negocjacyjne w zakresie cen są dużo większe. W głównych miastach – wg NBP – uśrednione ceny ofertowe wynosiły w drugim kwartale 6785 zł, czyli zaledwie o około 100 zł mniej, niż w przypadku mieszkań nowych. Średnie transakcyjne były już jednak dużo niższe – 5600 zł, co oznaczałoby, że przeciętnie sprzedający są w stanie obniżyć cenę aż o 1100 zł, czyli 17 proc.
Skąd aż tak duża różnica? Ciężko to jednoznacznie uzasadnić. Z danych NBP wynikałoby, że ciągle warunki na rynku wtórnym dyktują klienci, nawet mimo faktu, że zdecydowanie poprawił się popyt, a po okresie kryzysu mieszkaniowego, rynek wtórny staniał w Polsce nawet o ponad 20 proc. Ceny wróciły do poziomu z początku 2007 roku, czyli z etapu kiedy dopiero zaczynała rosnąć bańka cenowa na rynku.
Czy więc rzeczywiście tak dużo można utargować? Wydaje się, że to zbyt optymistyczna diagnoza. Wynik natomiast ‘robi” tutaj Warszawa, gdzie różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi jest największa – tak przynajmniej podaje NBP w zestawieniu średnich cenowych za drugi kwartał.
W drugim kwartale na warszawskim rynku sprzedający za używane mieszkania oczekiwali średnio 8700, podczas gdy średnie transakcyjne wynosiły 6850 zł. Były więc niższe od ofertowych aż o blisko 2000 zł za metr. Co więcej – z zestawienia wynika również, że ceny transakcyjne w ciągu ostatnich 3 kwartałów jeszcze spadły o około 250 – 300 zł za metr.
Te dane mogą zaskakiwać, jednak da się je wytłumaczyć. Nie oznaczają one, że za mieszkania w Warszawie można uzyskać potężne obniżki. Pokazują raczej strukturę warszawskiego rynku i sprzedaży. Wynika z nich, że częściej sprzedają się w stolicy mieszkania tanie, na obrzeżach i w gorszych lokalizacjach – stąd dużo niższe od ofertowych, ceny transakcyjne. Z kolei średnią cen ofertowych zawyżają w stolicy nieruchomości luksusowe, apartamenty i mieszkania w ścisłym centrum, które jednak sprzedają się słabiej.
Poza Warszawą dysproporcja między ofertami a rzeczywistymi cenami transakcji nie jest już tak duża, jednak utargować można ciągle więcej niż na rynku pierwotnym.
Kraków: tutaj sprzedający oczekują za mieszkania używane średnio 6700 zł od metra, ceny transakcyjne są niższe o 10 proc., czyli o 700 zł.
We Wrocławiu używane mieszkania oferuje się średnio za 5650 zł. Średnia transakcyjna jest o 550 zł niższa. W Poznaniu różnica wynosi 700 zł – z 5700 zł do 5000.
W rzeczywistości – choć na rynku wtórnym da się utargować nieco więcej, niż na pierwotnym, to również – przy rosnącym popycie, możliwości negocjacji powoli się kończą. Widać lekki trend wzrostowy. Poza Warszawą ceny transakcyjne albo pozostają stabilne, albo nieznacznie rosną. Z takim zjawiskiem mamy do czynienia w Krakowie, Gdańsku i Gdyni, gdzie w porównaniu do wcześniejszego kwartału ceny transakcyjne są wyższe o 200 – 250 zł za metr.
Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
