Warszawski rynek mieszkaniowy jest największym i zarazem najdroższym spośród dużych miast Polski. Ceny tu są najwyższe w kraju. Drożej jest tylko w najbardziej prestiżowych lokalizacjach turystycznych – Sopocie i Zakopanem.
Przeciętne ceny transakcyjne w stolicy Polski (dane NBP, WGN) wynoszą 7400 zł za mieszkania nowe i 7000 zł na rynku wtórnym. Warszawski rynek mieszkaniowy, podobnie jak w większości dużych miast cechuje stabilizacja cenowa – oznacza to, że ceny zmieniają się nieznacznie.
Z danych NBP za IV kw. 2014 wynika, że na koniec ubiegłego roku stawki transakcyjne na rynku pierwotnym nieznacznie spadły względem wcześniejszego kwartału – o około 130 zł za metr . Większa przecena dotknęła warszawskiego rynku wtórnego. Tutaj mieszkania kwartał do kwartału na koniec ubiegłego roku staniały o 300 zł na metrze – z 7300 do 7000 zł. W skali całego roku na obu tych rynkach zmiany były jednak minimalne.
Porównanie średnich cenowych ze stolicy z resztą kraju wypada druzgocąco. Na tle małych lokalnych rynków – miast do 100 tysięcy mieszkańców, warszawskie stawki okazują się o ponad 100 proc. wyższe. Jeśli chodzi natomiast o porównanie do kilku innych wiodących miast (Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań) ceny ze stolicy są wyższe o około 20 do 30 proc.
Warszawski rynek wtórny jak już wspomnieliśmy jest tańszy od pierwotnego natomiast oferuje większą rozpiętość cenową, większy wybór mieszkań w dobrych lokalizacjach, oraz więcej mieszkań tanich.
Tych przede wszystkim należy szukać w dzielnicach peryferyjnych i w wielkiej płycie. W takich lokalizacjach jak Targówek, Ursus czy Białołęka ceny ofertowe mieszkań w blokach kształtują się na poziomie 4800 – 5000 zł za metr, czyli aż o 31 proc. niżej w porównaniu do warszawskiej przeciętnej. Średnie cenowe dla Targówka czy Ursusa wynoszą natomiast około 6 – 6,5 tys. zł.
Najdroższe dzielnice to nieodmiennie Śródmieście i Mokotów (8500 – 9500 zł/ mkw). Do „średnich” cenowo dzielnic stolicy należą Wola, Praga Południe i Północ oraz Ochota – tu stawki ofertowe mieszczą się w przedziale 7700 – 8500 zł/ mkw. Co do lokalizacji znaczenie ma również dobre skomunikowanie (z tego powodu np. odnotowano zdecydowany wzrost wartości nieruchomości wzdłuż linii metra).
Jeśli chodzi o typ budownictwa – najwyższe wyceny na rynku wtórnym uzyskują bądź to mieszkania w kamienicach, bądź w tzw. nowym budownictwie o podwyższonym standardzie. Za mieszkanie w przedwojennej, modernistycznej kamienicy z 1935 na Śródmieściu należy zapłacić nawet ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. Średnie ceny dla Mokotowa i Śródmieścia oraz Wilanowa wynoszą około 8500 – 9500 zł/ mkw. Mieszkania o wyższym standardzie w nowym budownictwie lub w wyremontowanych kamienicach kosztują z reguły ponad 10 tys. zł za metr a ich ceny sięgają nawet powyżej 15 tys.
Warszawski rynek pierwotny jest największy w kraju. Tu też notuje się najwyższą podaż nowych mieszkań i dosyć wysokie wykorzystanie programu MDM. Wg REAS na koniec I kw. 2015 w ofercie rynkowej pozostawało w stolicy około 17,5 tys. mieszkań na rynku pierwotnym. W dużym stopniu udało się zminimalizować zjawisko nadpodaży – liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań na koniec marca 2015 wyniosła nieco ponad 3,1 tys., o ponad 400 mniej niż kwartał wcześniej. Ich udział w całej ofercie zmalał do 17,5 proc. (REAS).
Stolica – jak wspomnieliśmy – nieźle na tle innych miast prezentuje się pod kątem wykorzystania MDM. Do tej pory w Warszawie przyznano ponad 2200 dopłat – najwięcej z wszystkich miast wojewódzkich. Taki stan rzeczy nie wynika jednak z dużej dostępności państwowych mieszkań z dopłatą, a po prostu z wielkości stołecznego rynku. Ponadto wg badań rynku pierwotnego, po wejściu w życie nowych limitów cen mieszkań w programie, ich dostępność w Warszawie nieco spadła.
Obecnie w stolicy można kupić mieszkanie z dopłatą w maksymalnej cenie 6588 zł. Wg badań udział lokali mieszczących się w wymogach zmniejszył się o około 4 proc. i wynosi niecałe 14 proc.
Największy spośród dużych miast jest natomiast w Gdańsku i Poznaniu. W stolicy Pomorza z limitem 5300 zł około 40 proc. mieszkań spełnia wymogi programu, natomiast w Poznaniu z limitem 5900 zł około 37 proc.
Iwona Hryncewicz, Dział Analiz WGN
