Każde miasto ma swoje ulice i dzielnice o złej opinii – takie, w których – wedle obiegowych przekonań – łatwo o napady, kradzieże, patologię. Ceny nieruchomości w takich miejscach najczęściej są wyraźnie obniżone. Czasem jednak nie warto sugerować się potocznymi sądami.
Nie ulega wątpliwości, że opinia o lokalizacji wymiernie przekłada się na wartość nieruchomości. Złe lokalizacje to takie, które są albo słabo skomunikowane z centrum, albo pozbawione niezbędnej infrastruktury, albo zapuszczone/brzydkie lub zanieczyszczone, zbyt głośne – albo wreszcie: niebezpieczne.
Piętno „zaklętego rewiru” sprawie, że mieszkanie w takim miejscu ciężej jest sprzedać. To z kolei oznacza, że inwestor który zdecyduje się na kupno, sporo ryzykuje. Jego nieruchomość może tracić na wartości.
Które dzielnice cieszą się złą sławą? W Warszawie powszechnie za niebezpieczną przyjęło się uważać Pragę – Północ, we Wrocławiu złą reputacją cieszy się Śródmieście i tzw. trójkąt bermudzki, czyli rejon Przedmieścia Oławskiego, w Łodzi nieciekawą opinię można przypisać osiedlu Bałuty, w Poznaniu Wilda, Jeżycom czy rejonowi Dębiec, w Trójmieście – Orunii, Oksywiu, Nowemu Portowi, a w Krakowie – Nowej Hucie.
Przykładem zależności między opinią o lokalizacji a cenami nieruchomości może być wrocławskie Śródmieście. Wśród ofert WGN mieszkania w kamienicach można tam kupić już za nieco ponad 4000 zł/ mkw. Są to ceny przynajmniej o 1200 – 1500 zł niższe od wrocławskiej średniej. Na niskie wyceny przekłada się zły stan techniczny budynków ale też nieciekawa opinia dotycząca okolicy. W efekcie mieszkania świetnie położone, stosunkowo blisko Rynku, na dodatek w zabytkowych kamienicach, okazują się tanie.
Czy powinniśmy z miejsca rezygnować z poszukiwania mieszkania w dzielnicach o złej reputacji? Odpowiedź brzmi – nie. Nawet więcej – wytrawny kupujący, taki który celuje w okazje, powinien szukać właśnie w takich miejscach. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że tkanka miejska szybko się zmienia. W polskich miastach złą sławę mają najczęściej rejony zapuszczonych kamienic, z mieszkaniami komunalnymi. Często same mieszkania i budynki mają spory potencjał inwestycyjny o dosyć dobrej lokalizacji, ale cieniem na wycenie kładzie się dekapitalizacja budynków i fakt zamieszkania przez tzw. element – przez co rozumie się ludzi gorzej uposażonych, po prostu biedotę. Takie miejsca – słusznie, czy niesłusznie – łatwiej oskarżyć o brak bezpieczeństwa.
Należy jednak pamiętać, że tego typu legendy miejskie mają najczęściej po kilkadziesiąt lat, a nasze miasta cały czas się rozbudowują. Deweloperzy wykorzystują każdą dziurę w zabudowie, by wejść do dobrej lokalizacji. W starszych kamienicach dostrzeżono sporą wartość, dlatego inwestują w nie samorządy, a także inwestorzy komercyjni. Napływ nowych mieszkańców, realizacje nowych projektów stopniowo zmieniają oblicze „zaklętych rewirów”.
Kiedyś niepopularne lokalizacje mogą szybko zyskiwać na wartości. Świetny przykład to wspomniana wcześniej Praga – Północ w Warszawie, która obecnie staje się modna i prestiżowa, zwłaszcza, że wyróżnia ją niepowtarzalny klimat starej zabudowy, ale też świetna komunikacja. Praga znacznie zyskała na uruchomieniu drugiej linii metra. Podobnie dzieje się z wrocławskim Śródmieściem, czy tzw. trójkątem bermudzkim. Nowe inwestycje ściągają w takie miejsca nowych mieszkańców, poza tym pozytywny efekt przynosi sukcesywna renowacja kamienic – przez samorząd i inwestorów komercyjnych. Swoje robi też moda na mieszkania w kamienicach.
Dzięki temu dawne, zapuszczone dzielnice powoli odzyskują świetność i przestają kojarzyć się tylko z patologią i przestępczością.
Na Śląsku wartość dostrzeżono w dawnych osiedlach górniczych, z charakterystyczną zabudową (tzw. familoki). Niejednokrotnie trafiają one pod kuratelę konserwatora zabytków. Wraz z ewolucją gospodarczą Górnego Śląska, przestają się kojarzyć z tanimi mieszkaniami dla klasy pracującej, a zyskują walor historyczności i niepowtarzalnego charakteru.
Podobnie rzecz ma się z blokowiskami w wielkiej płycie, które również na wyrost są oskarżane o przestępczość. Stereotypy często mijają się z prawdą. W Warszawie nie Praga, ani któreś z oddalonych blokowisk króluje pod względem statystyk przestępstw, a cieszący się renomą i uznaniem – Mokotów. Z kolei w Krakowie, Poznaniu czy Wrocławiu zamiast w ciemnych uliczkach, łatwiej dostać po zębach w rozrywkowym centrum miasta, gdzie przewijają się tłumy ludzi i do rana leje się alkohol.
Dlatego do złej reputacji dzielnicy należy podchodzić z dystansem. Dobry inwestor potrafi przewidzieć trendy i oceniać potencjał swojej nieruchomości w czasie. Za kilka, kilkanaście lat dawne dzielnice biedy i przestępczości mogą być postrzegane zupełnie inaczej. Dlatego nie warto sądzić po pozorach, zwłaszcza, że często obniżone ceny mogą być świetną okazją inwestycyjną.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
