Kraków to – poza Warszawą – najdroższe miasto wojewódzkie w Polsce jeśli chodzi o ceny mieszkań. Stawki podnoszą tu zwłaszcza lokalizacje centralne. Za mieszkania w zabytkowych kamienicach na Śródmieściu i Starym Mieście trzeba płacić przynajmniej około 8,5 – 9 tys. zł/ mkw. jednak stawki potrafią sięgać nawet i ponad 20 tys.
Wysokie wyceny uzyskują mieszkania w kamienicach, w dobrej lokalizacji, zwłaszcza jeśli budynek jest wyremontowany.
Przykładowo: za 100 metrowe mieszkanie w wyremontowanej kamienicy na krakowskim Śródmieściu jeden z oferentów oczekuje 1,1 mln zł. Lokalizacja w odległości kilkuset metrów od głównych atrakcji zabytkowego Krakowa jest możliwa w niższej cenie, ale najczęściej dotyczy to mieszkań do remontu. Do prestiżowych lokalizacji należy też Kazimierz i Wola Justowska. Wysokie ceny mieszkań notuje także Krowodrza oraz Grzegrzółki. Mowa o stawkach oscylujących w przedziale 8 – 9 tys. zł.
Na drugim biegunie lokalizacji krakowskich znajdują się takie dzielnice jak Nowa Huta, Mistrzejowice, Bieńczyce, Podgórze, Wzgórze Krzesławickie, Czyżyny. Tu średnie cenowe są na tyle niskie, że pozwalają szukać ofert spełniających wymogi MDM.
Przeciętne ceny w wymienionych lokalizacjach wynoszą około 4800 – 5200 zł/ mkw.
Przykładowe oferty z WGN:
– Mieszkanie w kamienicy po remoncie, Krowodrza, 88 mkw. – cena: 704 tys. zł
– Krowodrza, okolice Błoń, mieszkanie na wydzielonym parterze willi, 230 mkw. – cena: 1,3 mln zł
– Podgórze Duchackie, mieszkanie w nowym budownictwie, 68 mkw., cena: 499 tys. zł
– Bronowice: kawalerka, 36 mkw. – cena: 280 tys.
Wg NBP (dane za I kw. 2016) średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie wynoszą obecnie 6300 zł/ mkw. na rynku pierwotnym i 5900 zł za metr kwadratowy na rynku wtórnym. To – po Warszawie – najwyższe stawki wśród miast wojewódzkich.
Krakowski rynek mieszkaniowy w znikomym stopniu napędzany jest przez program Mieszkanie dla Młodych. Wg raportu Amron – Sarfin za I kw. 2016 tylko około 15 proc. obecnej oferty mieszkaniowej ze stolicy Małopolski spełnia wymogi cenowe programu. To najniższy odsetek wśród wiodących rynków. W Warszawie i Wrocławiu takich mieszkań jest 20 proc., w Gdańsku i Poznaniu – 67 proc., a w Łodzi – 75.
Na rynku pierwotnym Kraków wyróżnia zwłaszcza rozbudowana oferta luksusu. Stosunkowo dużo tu inwestycji segmentu Premium, o niebotycznie wysokich stawkach. Wśród zrealizowanych projektów warto wskazać choćby na prestiżowy Angel Wawel.
Co prawda krakowski segment Premium mimo wszystko nie może równać się do warszawskiego, ale na pewno pozostaje wiodącym w kraju, także dzięki bogatej ofercie mieszkań w wyższym standardzie zlokalizowanych w zabytkowych kamienicach na Śródmieściu.
Kraków jest również bardzo dobrym rynkiem najmu. Stanowi duży ośrodek akademicki, dzięki czemu potencjalną główną grupą odbiorców mogą być studenci, ale nie tylko. Kraków przyciąga bowiem również pracowników, także tych wysoko wykwalifikowanych z rozwijającej się prężnie w mieście branży IT i BPO. Dzięki temu rośnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem o wyższym standardzie. Obecnie w WGN przeciętne stawki najmu dla Krakowa wynoszą 35 zł za metr kwadratowy. To drugi wynik w kraju po najdroższej Warszawie, gdzie średnia wysokość czynszów kształtuje się na poziomie około 45 zł/ mkw./mies.
Inna odsłona krakowskiego rynku mieszkaniowego, to – dające szanse na wysokie stopy zwrotu – inwestycje w apartamenty obliczone na najem krótkookresowy i adresowane do klienta biznesowego oraz turystycznego. Stolica Małopolski – jako jedna z największych atrakcji turystycznych naszego kraju – co roku poprawie wyniki dotyczące liczy gości odwiedzających miasto. W zeszłym roku przekroczona została bariera 10 mln turystów. Wszystko to sprawia, że inwestorzy są szczególnie zainteresowani projektami apartamentowymi i hotelowymi w tym mieście.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
