Nadchodzi krach na rynku mieszkaniowym, nadpodaż lokali i cięcie cen, czy wręcz przeciwnie – szykuje się boom a nieruchomości znów zaczną dynamicznie drożeć? Obecnie sytuacja rynkowa jest tak niejasna, że oba te warianty można uznać za prawdopodobne.
O rosnącym popycie na nowe mieszkania są przekonani deweloperzy, bo budują na potęgę. W pierwszej połowie roku rozpoczęli budowę blisko 34 tys. mieszkań. To rekordowy wynik, bo w analogicznym okresie 2014 roku było ich aż o 30 proc. mniej. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 13,2 proc.
Na pewno – przynajmniej częściowo – koniunkturę nakręca program MDM. Nie wiadomo jednak, czy po zmianach, które niedawno weszły w życie, deweloperzy nie stracą. Od września pobijane są kolejne rekordy w zakresie liczby złożonych wniosków, tyle, że na plan pierwszy wysuwa się tu rynek wtórny. We wrześniu i październiku ponad 60 proc. wniosków dotyczyło właśnie mieszkań używanych.
Klienci banków mają dziś wymarzoną sytuację by się zadłużać. Zdolność kredytowa Polaków znacznie wzrosła. Ceny mieszkań są stabilne, natomiast oprocentowanie kredytów poszło bardzo mocno w dół i wygląda na to, że jeszcze spadnie.
Już teraz obniżki stóp doprowadziły do skokowego wzrostu zdolności kredytowej. Jak obliczyła Komisja Nadzoru Finansowego – od 2012 roku, kiedy zaczęło się cięcie stóp, do 2014 roku zdolność kredytowa gospodarstw domowych wzrosła o 56 proc. W tym roku zapewne jeszcze wzrosła, bowiem w marciu RPP znów zdecydowała się na obniżkę stóp – do historycznie niskiego poziomu 1,5 proc. (podstawowa stopa NBP). Jak wspomnieliśmy, wygląda na to, że nowa Rada Polityki Pieniężnej będzie nadal cięła stopy. Wśród części analityków pojawiło się już oczekiwanie, że podstawowa stopa zostanie zmniejszona do 1 proc.
Równolegle zdolność kredytową wzmagają rosnące zarobki. W raporcie o IV kwartale 2014 r. NBP pisze, że średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymuje się na poziomie 0,83 m kw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, co znaczy, że jest większa o 0,34 m kw. (prawie o 70 proc.) od minimum z III kwartału 2007 roku.
Nie zanosi się również na to, by rosnący od przyszłego roku wymagany wkład własny kredytów na poziomie 15 proc. miał przełożyć się istotnie na ograniczenie dostępności finansowania. Banki już stosują obejścia rekomendacji S. Wprawdzie wymaga ona, aby kwota udzielonego kredytu w 2016 r. nie była wyższa niż 85 proc. wartości transakcji, uwzględnia jednak możliwość udzielenia wsparcia finansowego o wartości 90 proc. zakupu. Wówczas warunkiem uzyskania kredytu jest dodatkowe ubezpieczenie wkładu własnego lub przedłożenie przez kredytobiorcę zabezpieczeń np. w formie blokady środków na rachunku bankowym czy zastawu na obligacjach skarbowych. Takie rozwiązania już funkcjonują na rynku, więc dla klientów nie są to rzeczy nowe.
Krótko mówiąc – wydaje się, że zarówno mieszkaniówkę jak i rynek kredytów hipotecznych czeka nic innego jak boom. Czynniki nakręcające popyt funkcjonują, a deweloperzy przekonani nawet o tym, że sprzedaż będzie rosła, budują ile się da.
A jednak nie wszystko pasuje w tej układance. Otóż, mimo historycznie niskich stóp i spadających rat kredytów, Polacy nie garną się do zadłużania.
Sektor bankowy nie notuje zdecydowanego wzrostu akcji kredytowej. Wręcz przeciwnie. Z danych KNF wynika, że w 2014 roku kredytobiorcy złożyli najmniej od 2009 roku wniosków o kredyty hipoteczne (394 tys.) na najniższą kwotę od pięciu lat (91 mld zł). Również tegoroczne dane nie są dobre. Jak napisano w raporcie Biura Informacji Kredytowej: W pierwszym półroczu bieżącego roku banki udzieliły 95,3 tys. kredytów mieszkaniowych – o 3,7% mniej niż rok wcześniej. (…) Mimo sprzyjającej budownictwu łagodnej zimy i wczesnej wiosny oraz rekordowo niskich stóp procentowych, tylko w marcu i czerwcu udzielono więcej niż w 2014 r. kredytów mieszkaniowych. (…). Przyczyny niskiej dynamiki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym nie są jasne. Banki uważają, że powodem stagnacji jest słaby popyt, mimo łagodzenia przez nie kryteriów przyznawania tych kredytów.
Skąd więc sygnały od deweloperów o bardzo dobrej sprzedaży i założenie, że popyt w przyszłym roku jeszcze wzrośnie? Ciężko to jednoznacznie wytłumaczyć. Z części raportów bankowych wynika, że obecnie więcej transakcji dokonywanych jest za gotówkę, ale niepodobna przyjąć, że to główna przyczyna obecnego stanu rzeczy.
Dokąd więc pójdzie rynek mieszkaniowy i kredytowy w najbliższym czasie? Z punktu widzenia klienta sytuacja rynkowa jest ciągle bardzo dobra, co nie oznacza, że należy czekać w nieskończoność. Dane za III kw. 2015 pokazują, że na niektórych wiodących rynkach ceny mieszkań już wyraźniej rosną. Czy taka sytuacja się utrzyma? Wiele zależy od wyników akcji kredytowej za IV kw. 2015 roku i reakcji klientów na wzrost wkładu własnego kredytów, na co odpowiedź powinniśmy uzyskać w pierwszych miesiącach 2016.
Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN
