Mieszkania w Warszawie trzymają wysoki poziom cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. „Jest drogo, ale stabilnie” – tak najkrócej można podsumować ostatnie miesiące sprzedaży mieszkań w stolicy.
Stolica bardzo rzadko jest papierkiem lakmusowym sytuacji na rynku w odniesieniu do całego kraju. Zwykle rządzi się zupełnie innymi prawami ze względu na skumulowany w tym miejscu świat biznesu, polityki, gwiazd oraz najlepiej zarabiających osób. Jednak w tym przypadku można mówić o podobnych trendach zarówno w stolicy, jak i innych największych miast Polski. Różnice są jedynie w wysokości cen, co jest w pełni zrozumiałe. Szacuje się, że obecnie w Warszawie działa około 400 deweloperów, którzy prowadzą ok. 530 inwestycji.
Mieszkania w Warszawie na sprzedaż od wielu już miesięcy podlegają jedynie niewielkim, kilkuprocentowym wahaniom i mieszczą się w zakresie 8 200 – 8 300 złotych za metr kwadratowy dla rynku pierwotnego oraz 8 700 – 8 900 zł/mkw dla wtórnego. Co może dziwić na pierwszy rzut oka, to wyższe ceny za mieszkania w Warszawie z rynku wtórnego. Dotychczas byliśmy bowiem przyzwyczajeni, że to nowe, deweloperskie mieszkania wyceniane są wyżej niż stare, używane. Od kilku lat tendencja ta uległa jednak zmianie, kiedy ceny oby rynków najpierw zrównały się, a potem rynek wtórny wyprzedził pierwotny i obecnie różnica w samej tylko Warszawie wynosi nawet 500 – 700 złotych na każdym metrze kwadratowym. Co wpłynęło na taką sytuację? Na pewno rozpoczęty w 2014 roku program „Mieszkania dla Młodych”, który w swoim początkowym okresie obejmował jedynie mieszkania na sprzedaż z rynku pierwotnego. Warszawscy deweloperzy zmuszeni byli zatem dostosować swoje ceny do ustalonych przez rząd limitów programu MdM, aby jak najwięcej osób mogło u nich kupić mieszkania w Warszawie. Pozostałe kwestie przesądzające o wyższości mieszkania w Warszawie z rynku wtórnego nad pierwotnym, to możliwość natychmiastowego wprowadzenia się, brak konieczności ponoszenia kosztów wykończenia – które, jak szacują eksperci, mogą sięgać nawet dodatkowych 600 – 1000 złotych za każdy metr kwadratowy – oraz lepsze warunki negocjowania ceny z poprzednim właścicielem, na co deweloperzy przystają niezwykle rzadko i niechętnie. A jak dokładnie kształtują się obecnie ceny za mieszkania w Warszawie?
Mieszkania w Warszawie na sprzedaż można podzielić pod względem powierzchni na trzy grupy. Najmniejsze z nich to przedział do około 40 metrów kwadratowych. Tutaj ceny wynoszą średnio 8 164 zł/mkw dla rynku pierwotnego i 8 973 zł/mkw dla wtórnego. Jest to zarazem najdroższy przedział pod względem ceny za metr kwadratowy. Nieco taniej jest z tzw. średniej półki, czyli mieszkania w Warszawie z przedziału od ok. 40 mkw do 60 mkw. Wtedy za jeden metr trzeba zapłacić średnio 7 737 zł (rynek pierwotny) i 8 358 zł (wtórny). Największe uwzględnione w raporcie mieszkania w Warszawie to powierzchnie rzędu 60 – 90 mkw. Chociaż średnia cena za jeden metr kwadratowy wynosi najmniej (odpowiednio 8 090 zł/mkw rynek pierwotny i 8 567 zł/mkw rynek wtórny), to mnożąc cenę przez liczbę metrów kwota za całe mieszkanie w Warszawie jest oczywiście najwyższa. Jak to jednak wygląda w praktyce?
W bazie danych międzynarodowego koncernu obrotu nieruchomościami WGN Real Estate najtańsze znalezione przez nas mieszkanie w Warszawie z pierwszego przedziału powierzchni (do 40 mkw) kosztuje w przeliczeniu za metr kwadratowy równe 6 000 złotych. Mieszkanie znajduje się w dzielnicy Ursus, pochodzi z rynku wtórnego i składa się z dwóch pokoi. Przy całkowitej powierzchni 34 mkw za całość trzeba zapłacić 204 000 zł. Najbardziej popularny przedział, czyli mieszkania w Warszawie o pow. 40 – 60 mkw, to wydatek za metr kwadratowy trochę niższy, bo 5 088 zł. Takie mieszkanie, także z rynku wtórnego, znajduje się w warszawskiej Białołęce, liczy 57 mkw, ma 3 pokoje i kosztuje 290 000 złotych. Ostatni przedział (60 – 90 mkw) reprezentować może jego najtańsza oferta, czyli 78-metrowe mieszkanie w Warszawie na Bemowie za 5 444 zł/mkw.
Gdzie w Warszawie obecnie buduje się najwięcej? Zdecydowanie na peryferiach. Centrum miasta jest już albo kompletnie zajęte, albo zarezerwowane jedynie dla najbardziej ekskluzywnych inwestycji z niewielką liczbą lokali. Za to obrzeża stolicy stanowią doskonały teren pod olbrzymie, deweloperskie przedsięwzięcia i to właśnie tam mieszkania w Warszawie powstają w największej liczbie. Dla przykładu warto wymienić tutaj:
– Nowodwory z ok. 16 inwestycjami deweloperskimi
– Chomiczówka z ok. 8 inwestycjami
– Górce – ok. 9 inwestycji
– Odolany – ok. 13 inwestycji
– Nowe/Stare Włochy – ok. 16 inwestycji
– Raków – ok. 10 inwestycji
– Służewiec – ok. 16 inwestycji
– Stegny – ok. 10 inwestycji
– Ząbki – ok. 9 inwestycji
– Targówek – ok. 13 inwestycji.
Innym, ciekawym przykładem jest Ochota, trzecia co do wielkości dzielnica w Warszawie, gdzie tylko w ostatnim roku pojawił się duży wysyp nowych inwestycji mieszkaniowych.
Jak wynika z informacji pozyskanych od biur nieruchomości, mieszkania w Warszawie cieszą się dużym popytem, a średni czas transakcji sprzedaży mieszkania wynosi zaledwie 3 miesiące. To jeden z najlepszych wyników w ciągu ostatnich lat. Dane te dotyczą oczywiście najbardziej popularnego przedziału powierzchni, czyli 40 – 60 mkw. Oznacza to dużą aktywność na rynku nieruchomościowym w stolicy, dużą podaż oraz dobrze wyważone ceny, bo jak mawiają eksperci, nic tak nie opóźnia transakcji, jak źle na początku skalkulowana cena. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż od dłuższego czasu na rekordowo niskim poziomie utrzymują się stopy procentowe, co ma bezpośrednie przełożenie na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych – ergo ludzie zamiast inwestować w lokaty bankowe, kupują mieszkania w Warszawie bądź to dla siebie, bądź jako inwestycja pod wynajem.
Analitycy rynku nie przewidują gwałtownych tąpnięć na rynku nieruchomości ani pod koniec tego, ani na początku przyszłego roku. Mieszkania w Warszawie powinny nadal stabilnie się sprzedawać, a ceny pomału rosnąć z niewielkimi wahaniami (w porównaniu z ostatnim rokiem wzrost cen wyniósł 3,6%). I to nawet pomimo wprowadzanym od 1 stycznia 2017 kolejnym regulacjom „Rekomendacji S”, czyli zbiorem zasad dla banków dotyczących należności wynikających z udzielonych kredytów hipotecznych. Wiąże się to na przykład z wyższym, bo aż 20-procentowym wkładem własnym przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania. Jak wygląda to na przykładzie kupna mieszkania w Warszawie za cenę 300 000 złotych? Zgodnie z „Rekomendacją S” wymagane 20% to suma 60 tys. zł. Jeśli klient ma jedynie połowę tej sumy, druga część wkładu własnego zostaje zabezpieczona w kredycie, co – rzecz jasna – podwyższy miesięczną ratę nawet o kilkadziesiąt złotych. To mógłby być swoisty hamulec dla rynku i poważny spadek liczby transakcji, jednak branża nie obawia się takiego scenariusza. Dlaczego? Między innymi dlatego, że już dzisiaj niektóre banki oferują możliwość wpłaty „po staremu” 10% wartości mieszkania, z równoległym wykupieniem ubezpieczenia na resztę kwoty. Klient może zatem czuć się bezpiecznie i nie musi podejmować swojej decyzji o zakupie mieszkania w Warszawie pod presją czasu.
Grzegorz Altowicz
na podstawie:
Bankier . pl
qbusiness . pl
reas . pl
rynekpierwotny . pl
